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　　根據《物權法》第24條的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。登記只是取得權利人對該不動產依法享有或者擔保的權利，并不能對抗善意第三人。

　　《民法典》第546條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅由始至終受到國家法律保護，任何組織或者個人不得危害和限制不動產物權的設立和消滅；未經登記或者變更、交易不成的，不得對抗善意第三人”。

　　因此可以認為不動產物權變更登記不影響借名買房人簽訂合同約定對其解除權問題；即使雙方因糾紛對簿公堂，仍可主張以不動產登記簿作為確認雙方對借貸事實及法律關系處理之依據；若實際出資人因資金困難而未及時支付購房款或出借人無其他正當理由拒絕配合辦理房屋權屬登記手續并不能影響出借人主張其承擔支付房款義務和逾期付款責任。

　　另外根據《民法典》第544條要求：“當事人應當按照約定全面履行自己是合同當事人，不得擅自變更或者解除合同”以及《合同法》第54條規定：“當事人應當遵循誠實信用原則”。

　　1、《民法典》第一百一十條

　　當事人一方不履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但是不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。因違約取得的利益，包括合同履行后可以獲得的利益等。當事人一方不履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任。有過錯的一方應當分擔相應額度的賠償責任。

　　2、第一百九十五條

　　根據上述兩法司法解釋可知雙方當事人簽訂的借名買房協議雖然約定“實際出資人無權單方解除”但并不以出借人主觀上是否惡意為前提，該約定的解除權僅限于出借人單方之解除，而非其善意。且若因實際出資人自身原因導致協議無法達成，出借人可根據協議約定繼續主張其享有相應權利并要求實際購房人歸還借款，亦不會因為沒有簽訂借名買房協議而對出借人繼續要求其支付逾期付款價款或者利息等權利予以限制，因此應認定該違約金條款已充分保護出借人之合法權益。

　　3、第一百九十六條與第二百三十八條的差異

　　第一百九十六條是關于不動產物權變更登記的特殊規定，而第二百三十八條在法律性質上屬于特殊規定，該條明確規定的目的為為了保護善意第三人。且該病狀的特殊點在于只要登記在出名人名下就發生了債權債務關系。因此在認定借名買房人是否可以拒絕配合辦理房屋權屬登記手續時，可以參考前述案件中雙方關于不動產買賣合同解除權歸屬約定。

　　若借名買房協議約定房產歸出借人所有，那么將會出現以下情形:

　　(1)借名人與名義人不是夫妻關系，只是名義人與房屋產權人存在利害關系，并且實際購房人是以名義辦理房屋產權登記業務，名義人與房屋產權人之間存在協議，雙方之間存在真實有效的借貸關系。

　　(2)借名人與名義人之間存在真實有效的委托代理關系，名義人之間簽訂借名買房協議并實際支付購房款項后，名義人支付全部購房款并與名義人共同擁有該房屋所有權后即可向實際人履行出資義務。

　　(3)借名人向名義人支付首付款并實際支付房屋使用費等購房款項后，名義人在借名人不知情且無法證明實際購房人與房屋產權人存在合法有效關系條件下將該房屋賣給實際人名下一房產權利人的情況下繼續履行借名買房協議。

　　(4)借名買房協議簽訂后并經其公證過的或有證據證明該房屋系其出借方出資購買而非被借名人出資購買。

　　借名人有支付購房款項的真實意思表示，但實際購房者為善意第三人的，可認定該房屋系借名人實際出資購買，名義人無權處分該房屋。

　　該類型情形下，借名人與名義人之間的真實意思表示僅限于購房付款，雙方所簽訂的借名買房協議內容并未實際履行。實際購房者雖為善意第三人，但其系借名人本人，且并非為處分該房屋付出了合理對價，故實際購房者與該房屋所有權人不存在買賣合同或其他法律上的關聯關系，故對該房屋的實際所有權仍應歸屬出借款人名下的權利人。

　　最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《租賃解釋》）第二十一條：“出租人與承租人訂立租賃合同后未在合理期限內提出書面異議，出租人請求承租人支付未付部分租金并繼續履行租賃合同的，人民法院應予支持’‘經審查出租人提交的證據后作出是否出租資格認定困難’‘因承租人支付未付部分租金、利息和違約金等原因發生爭議’‘承租人申請司法鑒定后將房屋出租給第三人’等抗辯主張，人民法院應予支持。

　　根據該法律法規‘第二十一條第2款‘’可以認定出借人與借名人之間存在真實有效的借貸關系且實際支付了全部購房款’等事實及相應證據作出判決。”（見最高人民法院《民事案件案由規定》）該條指出借款合同、房屋租賃合同等房屋相關買賣合同在取得房屋所有權后即應認定為真實意思表示，而不能以借名買房協議系無效合同或未登記為由而否定。

　　作為一名廣州法律咨詢網律師，在處理眾多房產交易相關案件的過程中，對二手房商貸購房流程有著深入且全面的了解。這一流程涉及到多個環節和諸多法律要點，每一個步驟都至關重要，關乎著購房者能否順利實現購房夢想以及后續可能面臨的一系列法律風險。

　　當購房者決定通過商業貸款購買二手房時，首先要做的就是選擇心儀的房源。這看似簡單，實則需要綜合考慮多方面因素。從房屋的地理位置、戶型結構到周邊配套設施等，每一項都可能影響到房屋的價值和使用體驗。在廣州這樣一座國際化大都市，不同區域的房價差異巨大，購房者要根據自己的經濟實力和生活需求來確定合適的區域和房源。比如，是選擇靠近繁華商業區的便捷公寓，還是位于安靜郊區的舒適住宅，這需要權衡工作通勤、生活成本等諸多因素。

　　選定房源后，購房者需要與賣方簽訂房屋買賣合同。這份合同是整個購房過程中最為關鍵的法律文件之一，它明確了雙方的權利和義務。作為廣州法律咨詢網律師，我深知合同條款的重要性。其中應詳細約定房屋的基本信息，包括房屋面積、產權狀況、房屋質量等；付款方式和時間節點，如首付款的支付時間、貸款金額及發放時間等；還有違約責任條款，明確雙方在何種情況下構成違約以及應承擔的法律責任。例如，如果賣方在合同約定的時間內未能將房屋產權過戶給買方，應按照一定比例向買方支付違約金。

　　在簽訂合同后，購房者就需要著手準備貸款申請材料。一般來說，需要提供個人身份證明、收入證明、銀行流水等資料。銀行會根據這些材料對購房者的信用狀況和還款能力進行評估。在廣州，銀行對于貸款審批有著嚴格的標準和流程。購房者的收入水平必須穩定且足以覆蓋每月的貸款本息支出，銀行流水也會作為重要的參考依據。如果購房者存在信用卡逾期還款等不良信用記錄，可能會影響貸款的審批結果。

　　當貸款申請獲得批準后，接下來就是辦理房屋過戶手續。這需要在房地產交易中心完成一系列的流程，包括繳納相關稅費、提交過戶申請材料等。在廣州，根據房屋的性質和交易情況，需要繳納的稅費種類較多，如契稅、增值稅、個人所得稅等。不同的稅費計算方式和稅率有所不同，購房者需要清楚了解相關規定，以免造成不必要的經濟損失。同時，過戶手續的辦理需要嚴格按照規定的程序進行，確保房屋產權能夠順利轉移。

　　最后，當房屋過戶完成后，銀行會將貸款發放至賣方指定的賬戶，購房者開始按照合同約定償還貸款本息。在整個二手房商貸購房流程中，廣州法律咨詢網律師提醒購房者要時刻關注各個環節的法律風險，確保自己的權益得到充分保障。無論是合同的簽訂還是貸款的申請，都建議咨詢專業的律師，以獲取準確的法律意見和指導。只有這樣，才能在復雜繁瑣的購房過程中少走彎路，順利完成購房交易。

　　總之，二手房商貸購房流程是一個涉及多個環節和法律要點的復雜過程。作為廣州法律咨詢網律師，我們致力于為購房者提供專業的法律服務，幫助他們在購房過程中規避風險，實現自己的住房夢想。