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　　二手房的交易手續(xù)包括買賣雙方簽訂二手房買賣合同、賣方交房、辦理房屋過戶手續(xù)等各個環(huán)節(jié)。如果想要購買新房，在購買之前應(yīng)該做好房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理工作，以避免日后產(chǎn)生糾紛或產(chǎn)權(quán)糾紛等問題。現(xiàn)在，購買二手房必須先完成產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和銀行貸款手續(xù)的辦理并繳納房屋買賣服務(wù)費。下面，就讓我們來詳細了解一下二手房買賣手續(xù)都有哪些流程以及辦理費用是多少。

　　一、簽訂房產(chǎn)契約

　　在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，買賣雙方應(yīng)先到房地產(chǎn)交易管理部門領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，如有抵押的須在抵押結(jié)束后的一個月內(nèi)到房地產(chǎn)監(jiān)督管理部門領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。如是購買經(jīng)濟適用房又不能進行房屋產(chǎn)權(quán)登記，則在商品房買賣契約中約定有房屋限制轉(zhuǎn)讓的條款。在簽訂契約時，雙方應(yīng)就房屋價款、付款方式、房屋交付條件、辦理產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交付條件等事項協(xié)商一致。如買賣雙方不能達成一致意見時，可向房地產(chǎn)管理部門提出書面申請，經(jīng)審核同意后可簽訂房地產(chǎn)交易管理合同或房產(chǎn)買賣契約或簽訂房地產(chǎn)買賣契約時應(yīng)當交納房地產(chǎn)稅。

　　二、繳納稅費和辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

　　買賣雙方要在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完房屋產(chǎn)權(quán)登記后，才能將房產(chǎn)證發(fā)放到買方手中。購房者應(yīng)先到房地產(chǎn)交易管理部門繳納相關(guān)稅費。在辦理完稅費之后，買賣雙方就應(yīng)該持房地產(chǎn)交易管理部門要求的證明文件向房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。由于不同小區(qū)其辦理產(chǎn)權(quán)登記的要求和流程不同，購房者可向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門咨詢。

　　三、過戶和交房

　　辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的時間為：在賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證滿3個月后的3個工作日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)共同到房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。具體時間根據(jù)具體情況而定。此外，買方還應(yīng)提交身份證明、房屋所有權(quán)證、身份證明復(fù)印件等資料；賣方需提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件（原件由買賣雙方自行保管）以及《房屋他項權(quán)證》原件及復(fù)印件。另外還需準備交易稅費明細、土地增值稅發(fā)票、契稅完稅憑證等。

　　四、銀行貸款辦理

　　賣方帶著房產(chǎn)證、身份證、戶口本、結(jié)婚證、銀行流水賬戶信息等資料到銀行辦理貸款手續(xù)。買方需要攜帶著戶口本、結(jié)婚證、貸款申請表及房子的房地產(chǎn)權(quán)證。賣方需帶著房產(chǎn)所有人夫妻關(guān)系證明（已婚關(guān)系證明）、買賣合同、產(chǎn)權(quán)證明、購房發(fā)票（或復(fù)印件）等。銀行審核賣方貸款資格后，會和買方進行房屋價格、購房發(fā)票、銀行流水等一系列操作。當賣方拿到銀行批準的貸款后會和買方一同前往房屋所在區(qū)進行辦理抵押登記手續(xù)。

　　五、辦理房屋過戶手續(xù)

　　產(chǎn)權(quán)登記部門收到產(chǎn)權(quán)人的申請后，會按照國家有關(guān)規(guī)定審核申請材料，確認是否符合交易條件。符合條件的，予以辦理過戶手續(xù)；不符合條件的，不予過戶。另外，如果是上市交易的普通商品房，還需要交納土地出讓金以及相關(guān)稅費和物業(yè)費。只有在這些手續(xù)完成后才可以進行房屋產(chǎn)權(quán)變更。辦理完過戶手續(xù)后，買賣雙方需要去房地產(chǎn)交易中心辦理領(lǐng)取新房產(chǎn)證的手續(xù)。領(lǐng)取新房產(chǎn)證的同時還要交納土地出讓金、契稅等稅費。

　　我們經(jīng)常會聽到這樣一句話，買了房，過戶完就萬事大吉了。實際上，這個說法是錯誤的。根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋過戶后，房主不得反悔。這就是二手房過戶的要領(lǐng)，我們今天來聊聊二手房過戶流程。

　　1、買方申請

　　在房地產(chǎn)交易中心，買賣雙方可以選擇房地產(chǎn)交易。首先，雙方都應(yīng)該在辦理轉(zhuǎn)移登記前向房地產(chǎn)交易中心提交申請材料并簽署書面文件。然后，在房地產(chǎn)交易中心提交交易申請。買賣雙方應(yīng)準備下列材料：①房屋所有權(quán)證明；②買賣合同；③房地產(chǎn)證；④戶口本或婚姻狀況證明；⑤身份證或其他有效證件；⑥戶口薄；⑦身份證明或其他有效證件。如果在房屋產(chǎn)權(quán)證明中存在被查封或者其他限制過戶交易的情況，買方可以要求撤銷或解除合同。

　　2、買方拿到房本

　　二手房房本是賣方合法擁有的產(chǎn)權(quán)證，它是房主和購房人的法律憑證，如果房子沒有房產(chǎn)證，不能申請貸款和抵押貸款。在買賣二手房時，房子過戶了我們才能拿到房產(chǎn)證。房本一般都是銀行貸款發(fā)放，賣方需要在銀行貸款發(fā)放前拿到房本。辦理抵押貸款需要抵押登記在買方名下。

　　3、交定金

　　當買家同意賣房后，買家需要在三天內(nèi)把定金交給賣家。如果不接受，買家可以提出異議，并將定金退還給賣家。如果買方不接受交易結(jié)果，賣家可以不退還定金。此外，交定金有兩種方式。一種是房主先交一半定金；另一種是買方先交一半定金。

　　4、辦理貸款

　　在房屋過戶的最后一步，銀行將會給購房者發(fā)放貸款，然后在銀行辦理按揭貸款。按照規(guī)定，二手房貸款期限為5年，具體取決于二手房購買原因。此外，銀行對二手房貸款也有不同的規(guī)定。因此，如果有資金短缺傾向，購房者最好提前辦理貸款。對于一些剛需購房者而言，還可以選擇公積金貸款。公積金貸款額度比商業(yè)貸款高且可貸款年限短；需要注意的是：公積金貸款不能用于還房貸。

　　5、房屋過戶

　　產(chǎn)權(quán)人持相關(guān)證件到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。有些地方是直接向銀行申請抵押貸款過戶。一般辦理這類業(yè)務(wù)需要20天左右。需要準備的資料有：買賣雙方身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證明；銀行放款委托書；交易備案表；房屋所有權(quán)證；購房合同；定金；購房款；房屋契稅完稅憑證；法律文書等。以上材料均需提前準備好。

　　在二手房交易中，因為沒有房產(chǎn)證等原因，購房者很容易上當受騙，無法維權(quán)。對于沒有房產(chǎn)證的房子，在交易過程中就存在諸多風(fēng)險。那么如何避免買到?jīng)]有房產(chǎn)證的房子呢？具體應(yīng)該注意哪些事項呢？怎么避免這種情況呢？下面為您介紹一下二手房沒有房產(chǎn)證該如何避免。

　　一、房主是不是有無產(chǎn)權(quán)

　　房主沒有產(chǎn)權(quán)證，是無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。買房前應(yīng)核實房主的身份，如果是夫妻共有財產(chǎn)，需夫妻雙方共同簽署書面《放棄繼承權(quán)聲明》后，才能將房屋過戶至房主名下。如果房主為夫妻關(guān)系，要核實雙方是否在《放棄繼承權(quán)聲明》中簽字。如果房主在出售房屋之前并沒有對房屋做過產(chǎn)權(quán)過戶操作或沒有經(jīng)過相關(guān)部門的同意，則存在著極大的法律風(fēng)險。因此在購買二手房時必須詢問房主是否有產(chǎn)權(quán)過戶審批手續(xù)。

　　二、沒有房產(chǎn)證的房屋有什么風(fēng)險

　　1、產(chǎn)權(quán)歸屬不明確：在我國現(xiàn)行的法律制度下，房產(chǎn)只有在經(jīng)國家有關(guān)部門批準后，才能合法進行交易。而沒有房產(chǎn)證的房屋則不能進行合法交易。

　　2、無法進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：有房產(chǎn)證的房屋雖然可進行房產(chǎn)交易，但需要由房產(chǎn)管理部門進行房產(chǎn)登記，并領(lǐng)取房產(chǎn)證。如果房產(chǎn)證被別人騙取了的話，房產(chǎn)交易就會受到限制，無法進行民事權(quán)利的轉(zhuǎn)移。

　　3、不能保障自己權(quán)益：在我國還沒有法律保護房地產(chǎn)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，因此沒有房產(chǎn)證所產(chǎn)生的所有法律責(zé)任都由購房人承擔。而購房人購買沒有房產(chǎn)證的房屋，會出現(xiàn)房子被別人拿去抵押、出租等情況，這對自己來說也是不劃算的。

　　三、如何避免購買這種房屋

　　第一步：可以到房地產(chǎn)管理部門查詢產(chǎn)權(quán)人是否是該房產(chǎn)所有權(quán)人。第三步：可以通過法律程序查詢，如訴訟程序，要求對方承擔法律責(zé)任。第四步：可以通過向法院申請對產(chǎn)權(quán)進行強制執(zhí)行。第五步：可以向法院提起民事訴訟，要求撤銷合同。如果是由于買賣雙方未盡相關(guān)義務(wù)造成買賣合同無法正常履行時，買賣雙方可以根據(jù)民事訴訟規(guī)則主張合同解除和履行義務(wù)等。在此提醒廣大二手房買房者不要貪圖便宜，選擇沒有房產(chǎn)證的房屋進行二手房交易是存在很大風(fēng)險的。

　　買二手房有哪些注意事項？買賣二手房要繳納哪些稅費？如何辦理過戶手續(xù)？這是買二手房最容易出現(xiàn)的問題。

　　一、購買二手房需要哪些手續(xù)

　　1、簽合同：買賣雙方共同到房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，填寫房地產(chǎn)交易申請書。

　　2、審查：買賣雙方根據(jù)房地產(chǎn)交易管理部門的要求，提供有關(guān)資料。

　　3、評估：買方經(jīng)評估部門同意后，由賣方提供有關(guān)資料與評估部門簽訂房地產(chǎn)評估合同。

　　4、繳稅：賣方在辦理完有關(guān)過戶手續(xù)后，應(yīng)當向房地產(chǎn)交易管理部門交納有關(guān)稅費。

　　5、交房：房地產(chǎn)交易管理部門受理買賣雙方當事人申請后，應(yīng)當在二十四小時內(nèi)出具準予過戶或者不準予過戶的書面意見。

　　房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當自受理申請之日起六十日內(nèi)完成審核無誤后，應(yīng)當出具準予過戶或者不準予過戶的書面意見；房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當自受理申請之日起九十日內(nèi)將準予過戶或者不準予過戶的書面意見報送房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當自受理申請之日起三十日內(nèi)將準予過戶或者不準予過戶的書面意見移交房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當自受理申請之日起九十日內(nèi)為產(chǎn)權(quán)登記之日起五個工作日內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)登記事宜……

　　二、二手房買賣流程

　　1、買賣雙方在房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證，然后到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋他項權(quán)證。

　　2、賣方持購房合同、房屋產(chǎn)權(quán)證等，到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房產(chǎn)他項權(quán)證。

　　3、買方持身份證和房地產(chǎn)交易管理部門出具的其他資料到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房產(chǎn)他項權(quán)證。

　　4、賣方持上述資料到房地產(chǎn)交易管理部門繳納交易費用及其他相關(guān)稅費，領(lǐng)取《房屋他項權(quán)證》等房屋他項權(quán)證或房地產(chǎn)買賣合同。

　　5、雙方領(lǐng)取《房屋買賣契約》后，交易管理部門對賣方提供的房產(chǎn)有關(guān)證件進行查驗并出具查驗結(jié)果。

　　三、二手房買賣的注意事項

　　1、注意房屋產(chǎn)權(quán)的問題：我國法律規(guī)定，房屋所有權(quán)應(yīng)當以書面形式確定，因此，房屋買賣合同中，要特別注意合同的主體，房屋所有權(quán)人是誰；產(chǎn)權(quán)人是否有合法有效的證件，即身份證、戶口本；是否有合法的產(chǎn)權(quán)來源證明，如買賣合同中約定產(chǎn)權(quán)人是配偶的，還要由配偶提供該房屋的結(jié)婚證明；房屋所有權(quán)人是否為未成年人或無民事行為能力人；房屋所有權(quán)人是否有與購房人夫妻共同繼承房屋的繼承權(quán)。

　　房屋所有權(quán)人是否有購房資格；房屋所有權(quán)人是否為本單位集體企業(yè)成員；房屋所有權(quán)人是否與購房人夫妻共同財產(chǎn)共有或共同債務(wù)；房屋所有權(quán)人是否有權(quán)出售房屋所有權(quán)人與購房人是否一致的意思表示等內(nèi)容可以作為合同的內(nèi)容寫在合同中。

　　2、注意購房人戶口遷移問題：如果房屋權(quán)利人（即售房人）不愿將房屋過戶到自己名下或?qū)⒎课莩鍪劢o他人時，可以要求賣方協(xié)助遷出房屋而不用承擔違約責(zé)任等規(guī)定：根據(jù)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：民事主體享有民事權(quán)利、承擔民事義務(wù)；有履行民事義務(wù)或者承擔民事責(zé)任的能力；有能力履行民事義務(wù)或者法律規(guī)定的其他規(guī)定；未經(jīng)依法核準登記，不得轉(zhuǎn)讓或者繼承）

　　根據(jù)《合同法》第一百四十六條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)不受權(quán)屬變化影響，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償……因此二手房買賣合同應(yīng)注意約定清楚各方權(quán)責(zé)以及違約責(zé)任等問題。注意這些問題可以防止被騙或損失。

　　二手房交易涉及到的稅種很多，其中就包括了契稅、個稅和增值稅等。其中以個稅和增值稅為主。購買二手房所涉及的稅費有哪些？不同的情況下具體的收費標準也不同。

　　1、契稅

　　契稅的稅率為2%。如果是在2014年10月31日前購買的房子，那么契稅是可以免征的。如果是第二套房和第三套房的話建議繳納契稅稅高一些。

　　2、個人所得稅

　　個人所得稅是指個人將其取得的收入或者財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時，應(yīng)當按照轉(zhuǎn)讓所得額繳納的20%計征的稅種。所需要繳納的個人所得稅會按照稅率表的規(guī)定進行繳納。個稅的具體計稅標準根據(jù)實際情況而定。

　　3、增值稅

　　增值稅的計算方法是以納稅人銷售不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用，扣除原售房款后的余額為應(yīng)納稅額。增值稅按納稅人銷售不動產(chǎn)時的價格與原銷售不動產(chǎn)的銷售價格兩者中較低者確定。增值稅按不同稅率計征為：個人轉(zhuǎn)讓住房適用5%的稅率征收；對個人購買不足2年（含2年）的非普通住房免征增值稅；對個人轉(zhuǎn)讓住房適用5%-35%不等的稅率征收；對個人購買住房非普通住房按3%征收增值稅。增值稅按征收金額的1%計征。

　　4、交易手續(xù)費

　　交易手續(xù)費是根據(jù)買賣雙方達成的意向協(xié)議來確定的，一般來說，是由雙方各自承擔一半。另外兩種手續(xù)費情況：一種是買方支付給賣方的費用，另一種是由中介公司收取的費用。前者指交易雙方共同向稅務(wù)部門繳納的稅金，后者指中介機構(gòu)在提供服務(wù)過程中向購房者收取的費用；中介服務(wù)收費不包括購房成本。如果中介公司收費合理或者合法的話，中介公司也是可以收取的；如果收費不合理或不合法的話則由雙方協(xié)商解決。具體要根據(jù)交易合同約定來決定。

　　5、契稅利息

　　契稅利息是指在一定期限內(nèi)支付的印花稅、登記印花稅。個人申請房屋抵押貸款必須先交納首期抵押手續(xù)費。首期抵押手續(xù)費：按貸款合同金額的0.6%收取。個人申請房屋抵押貸款的利息按中國人民銀行規(guī)定支付。個人申請房屋抵押貸款期限一般為3年（含3年）至10年（含10年）。貸款利息的支付期限可以隨房屋抵押登記手續(xù)的辦理而定，但最長不得超過20年。

　　近年來，二手房市場的火爆讓越來越多的購房者將目光投向了二手房。同時，二手房交易流程復(fù)雜，涉及買方在合同簽訂階段與賣方在房產(chǎn)所在地簽署房產(chǎn)買賣合同；在房產(chǎn)過戶后由于各種原因?qū)е路课轃o法順利過戶，導(dǎo)致房屋被轉(zhuǎn)移到他人名下。

　　買賣雙方在簽訂購房合同時，為了避免糾紛，應(yīng)當先向房地產(chǎn)交易管理部門進行備案。若在備案時無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)或登記信息與實際不符，將可能面臨無法過戶，無法辦理房屋過戶手續(xù)而導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)而產(chǎn)生其他爭議或糾紛。

　　下面介紹幾種常見二手房買賣爭議調(diào)解化解案例（下文將具體介紹):案例一：某中介公司與李某簽訂房屋買賣合同一份及補充協(xié)議一份以及與張某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，張某支付李某房屋價款280萬元。

　　某區(qū)房屋管理中心將張某訴某中介公司合同糾紛一案交由某區(qū)法院審理，因該房屋交易發(fā)生在其轄區(qū)內(nèi)，且該房產(chǎn)所有人及房屋管理中心均系某某區(qū)房屋管理中心（以下簡稱“某街道房屋管理所”）管理，法院經(jīng)審理認定雙方交易行為已實際履行完畢并辦理了網(wǎng)簽備案登記手續(xù)。

　　2016年4月，張某與李某、張某甲、某街道房屋管理所簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定張某以人民幣280萬元為對價購買李某房屋一套。張某支付房款后即與某街道房屋管理所辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，并在2016年6月底取得房產(chǎn)證。張某收到房產(chǎn)證后發(fā)現(xiàn)房屋登記信息與實際不符。

處理結(jié)果：雙方就合同中房屋價款與房屋權(quán)屬證書登記信息不符后簽訂的合同是否屬于“陰陽合同”以及違約責(zé)任等問題發(fā)生爭議，張某認為某中介公司未履行居間服務(wù)職責(zé)導(dǎo)致其與李某訂立行為無效；李某則認為該份購房合同約定雙方解除合同后應(yīng)當辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，某中介公司應(yīng)當按照其與李某簽訂合同時所使用的合同文本與張某重新簽訂一份房地產(chǎn)買賣合同。

　　在繁忙的上海，二手房市場一直是房地產(chǎn)市場中的重要組成部分。然而，隨著市場的活躍，二手房買賣過程中的糾紛也層出不窮。作為一名經(jīng)驗豐富的上海法律咨詢網(wǎng)律師，我深知這些糾紛對買賣雙方的影響以及解決它們的重要性。本文將結(jié)合一個典型的二手房買賣糾紛案例，為大家詳細解析糾紛成因、法律適用及解決方案，幫助大家更好地應(yīng)對二手房買賣中的挑戰(zhàn)。

　　#### 一、案例背景

　　姚先生與湯女士（以下簡稱“原告”）與余先生及其配偶（以下簡稱“被告”）于2019年12月5日在上海XX房屋服務(wù)有限公司的居間介紹下，簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定原告購買被告所有的位于上海市XX區(qū)XX路XX號XX幢XX室的房屋，房價款為人民幣4XX萬元整。簽約當天，雙方還簽署了補償協(xié)議，約定原告另行補償被告裝修及設(shè)備款人民幣8X萬元整。原告依約于簽約當日支付了被告人民幣5萬元整，并于2019年12月13日支付了剩余的274萬元。

　　然而，在履行合同過程中，雙方卻產(chǎn)生了爭議。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)于收到原告貸款款項（即人民幣290萬元整）后的3個工作日內(nèi)將房屋交付給原告。但被告卻因故遲延交房，直至2010年2月21日才完成交付手續(xù)。原告認為被告未按合同約定按時交付房屋已構(gòu)成違約，遂向法院提起訴訟，要求判令被告支付逾期交房違約金人民幣35,680元整，并承擔本案訴訟費。

　　#### 二、糾紛焦點與法律分析

　　**1. 糾紛焦點**

　　- 被告是否構(gòu)成違約？

　　- 逾期交房的違約金應(yīng)如何計算？

　　**2. 法律分析**

　　- **違約認定**：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在本案中，被告未按合同約定的時間交付房屋，已構(gòu)成違約。

　　- **違約金計算**：關(guān)于逾期交房的違約金計算，合同中有明確的約定，即按照原告已付款項的日萬分之五計算，自合同約定應(yīng)當交付之日起至實際交付之日止。因此，被告應(yīng)支付的違約金金額為人民幣35,680元整。

　　#### 三、解決方案與建議

　　**1. 協(xié)商解決**

　　在此類糾紛中，首先推薦的是雙方通過友好協(xié)商的方式解決問題。雙方可以就違約金的數(shù)額、支付方式等進行協(xié)商，以達成一個雙方都能接受的解決方案。

　　**2. 法律途徑**

　　如果協(xié)商無果，原告可以選擇通過法律途徑維護自己的合法權(quán)益。在此過程中，原告需要準備充分的證據(jù)材料，包括購房合同、支付憑證、交房通知書等，以證明被告的違約行為。同時，原告還可以委托專業(yè)的上海法律咨詢網(wǎng)律師代理訴訟，以確保自己的權(quán)益得到最大化的保障。

　　作為一名上海法律咨詢網(wǎng)律師，我建議二手房買賣雙方在簽訂合同前務(wù)必仔細閱讀合同條款，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。同時，在履行合同過程中要保持溝通順暢，及時解決可能出現(xiàn)的問題。一旦發(fā)生糾紛，要冷靜分析案情并尋求專業(yè)律師的幫助。通過合理的途徑維護自己的合法權(quán)益是每一位市民應(yīng)該具備的法律意識。