近幾年來(lái)隨著二手房買(mǎi)賣(mài)的逐漸越來(lái)越火爆，房?jī)r(jià)也隨之節(jié)節(jié)高升，出賣(mài)人毀約現(xiàn)象也層出不窮。有很多客戶向上海房產(chǎn)律師咨詢(xún)?nèi)绾螒?yīng)對(duì)賣(mài)方反悔的情況，維護(hù)買(mǎi)方的合法權(quán)益。上海房產(chǎn)律師根據(jù)多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分四種情況回答，關(guān)于購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)賣(mài)房毀約應(yīng)該怎么辦的問(wèn)題。希望對(duì)你有所幫助。
 

　　一、賣(mài)方可能會(huì)以房屋系共有，出售房屋時(shí)未和其他共有人取得一致意見(jiàn)為由，認(rèn)為達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)合同不符合法律規(guī)定，合同無(wú)效。上海二手房房產(chǎn)律師認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，如果無(wú)權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)將其追回，但是如果受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，并以合理的價(jià)格受讓不動(dòng)產(chǎn)，依照法律應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記了產(chǎn)權(quán)，受讓人可以依照規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，這就是善意取得制度。

　　因此，只要買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是出于善意的，按照市場(chǎng)價(jià)格支付了合理的價(jià)款，并到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行了相應(yīng)的登記，買(mǎi)方可以取得房屋的所有權(quán)，而不論處分人是否侵犯了其他共有人的合法權(quán)益，當(dāng)然其他共有人在其擅自做主處分共有房屋之后有權(quán)向其請(qǐng)求賠償。

　　二、賣(mài)方可能認(rèn)為房屋尚沒(méi)有取得權(quán)屬證書(shū)，其無(wú)權(quán)將其轉(zhuǎn)賣(mài)，要求法院依法確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。南京二手房產(chǎn)律師認(rèn)為，在賣(mài)方在尚未取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證之前，并沒(méi)有取得房屋的物權(quán)，但是享有以房屋為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)合同的債權(quán)，也就是請(qǐng)求原房主交付房屋的權(quán)利，合同法賦予了合同當(dāng)事人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。

　　賣(mài)方應(yīng)該等取得產(chǎn)權(quán)證之后，及時(shí)協(xié)助買(mǎi)方辦理房屋交接手續(xù)、進(jìn)行過(guò)戶，否則買(mǎi)方有權(quán)向人民法院起訴，要求其承擔(dān)違約責(zé)任或要求其繼續(xù)履行合同。
 

　　三、因房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方要求買(mǎi)方加價(jià)不果或者有第三人向賣(mài)方出高價(jià)，賣(mài)方不愿意向買(mǎi)方交房，希望解除合同。南京房產(chǎn)律師認(rèn)為，我國(guó)合同法規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，如果簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之后，賣(mài)方不愿意履行并交付房屋，明顯屬于違約行為，買(mǎi)方既可以按照相應(yīng)的規(guī)定行使合同解除權(quán)，要求賣(mài)方支付約定的違約金，也可以不行使解除權(quán)，而要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同、交付房屋。

　　四、買(mǎi)方向中介公司繳納定金，但是中介公司沒(méi)有及時(shí)將定金轉(zhuǎn)給賣(mài)方，賣(mài)方遂以此為理由要求確定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師認(rèn)為，如果合同規(guī)定了定金，則合同在必須得繳納定金之后才會(huì)生效，而在二手房交易的時(shí)候，中介公司充當(dāng)了暫時(shí)收取、保管和轉(zhuǎn)交定金的工作，而如果中介公司沒(méi)有及時(shí)向賣(mài)方轉(zhuǎn)讓定金，賣(mài)方則有可能抓住這樣一個(gè)瑕疵為理由，請(qǐng)求法院確定合同未生效。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師提示：由于中介公司是否向賣(mài)方及時(shí)繳納定金，并不完全在買(mǎi)方的控制之下，因此買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)要求在合同中約定，買(mǎi)方將定金交付中介公司保管，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)向賣(mài)方繳納了定金，或者規(guī)定如中介公司未及時(shí)將定金轉(zhuǎn)交賣(mài)方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;同時(shí)應(yīng)該選擇信譽(yù)較好的正規(guī)中介公司進(jìn)行房屋中介服務(wù)，減少法律風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　以上就是上海房產(chǎn)律師通過(guò)四種賣(mài)房違約的情況，分析買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，賣(mài)房違約了，買(mǎi)房應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)的問(wèn)題。如果你還有其他的疑問(wèn)，可以找上海房產(chǎn)律師在線免費(fèi)咨詢(xún)。

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