因學區房價格大漲拒不賣房引發糾紛
上海二手房糾紛律師提醒，房屋買賣合同簽訂以后，應該按照合同執行，如果一方違約， 需要承擔違約責任。
【簡要案情】
2020年12月16日，被告委托其妻子以其名義出售已登記的房產。同日，原告買方和被告的代理人，即其妻子、房地產中介公司簽訂了一份合同，規定房屋轉讓價格為245萬元，首期付款為66萬元，剩余款項通過銀行抵押貸款。合同結束時，被告的簽名由其妻子簽署。合同簽訂后，原告按照約定交付了8萬元定金。然后辦理銀行貸款審批等手續。2021年2月2日，房地產中介公司聯系被告辦理相關手續，然后通過微信發送信函，留言敦促被告合作辦理相關手續。原告起訴并要求終止合同，判決被告退還8萬元定金，并按合同價格的20%賠償合同價格，即49萬元。在審判過程中，被告明確表示他不愿履行合同。
【法院裁判】
法院認為，原被告雙方的房屋銷售合同對雙方都具有法律約束力。如果一方延遲履行其主要債務，并且在敦促后的合理期限內仍未履行，另一方可以終止合同。
雙方簽訂合同后，原告多次催促，被告仍未配合辦理有關程序等主要義務。如果合同因違約而終止，權利持有人可以要求違約方承擔違約責任。根據《中華人民共和國民法典》第588條的規定，如果雙方同時就違約金和定金達成一致，另一方可以選擇在違約時申請違約金或定金條款。如果押金不足以彌補一方違約造成的損失，另一方可以要求賠償超過押金金額的損失。因此，原告根據法律規定選擇適用違約金條款。原告要求被告退還已支付的定金，并承擔49萬元的違約金。根據法律規定，法院將予以支持。法院隨后決定終止雙方的房屋銷售合同，并裁定被告將定金返還給原告8萬元，并支付49萬元的違約金。
【律師說法】
上海二手房糾紛律師認淺談，《中華人民共和國民法典》第七條規定了誠信的基本原則：從事民事活動的民事主體應遵循誠信原則，堅持誠信原則，遵守承諾。在合同編制中，第509條還明確規定，合同應遵循誠信原則，按照法律和協議充分履行其義務。在這種情況下，被告違約的根本動機是房價在出售期間大幅上漲，希望通過違約來減少損失。這種風險在正常市場范圍內，不適用于不可抗力或情況變化制度。被告應繼續履行本合同。法院綜合考慮合同雙方的履行情況，裁定違約方，即業主不僅返還押金，還賠償違約金，發揚誠信信的市場交易精神。
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