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　　1.不可抗力等情形導致房屋暫時性無法正常使用，以此為由主張享有法定解除權的，一般不予支持；

　　2.對于承租房屋的查封為限制其產權交易的，不影響房屋正常使用，承租人不得據此要求解除合同；

　　3.租賃房屋部分毀損滅失，剩余部分不影響承租人正常使用的，承租人不能據此要求解除合同；

　　4.租賃房屋存在危及承租人安全或健康等現實危險的，承租人可以行使法定解除權，此種情形需要承租人就房屋存在危及人身安全或健康的危險性（無需產生實際損害）承擔舉證責任；但出租人積極采取整改措施，在行使解除權之前已經消除危險的，解除權消滅；

　　5.承租人可能由于經濟經營狀況、生活工作地點的重大改變等原因，使得其失去繼續使用租賃房屋的實際需求，仍然繼續租賃房屋顯失公平的，可以通過訴訟方式解除租賃合同。

　　在房屋租賃期間，最常見的糾紛有兩類：

　　一是有關租金的糾紛；

　　二是有關租期的糾紛。

　　租金糾紛分為兩種。其一是在合同存續期間，房東單方面調整租金。其二是承租人不按時足額繳納房屋租金。這兩種糾紛的處理方案通常都會在房屋租賃合同中有所規定，對于雙方的維權提供了明確的合同依據。

　　租期糾紛也是租房過程中的常見糾紛，主要表現有兩點：

　　一是房東違約，在沒有提前通知承租人的情況下，單方面終止合同并收回房屋；

　　二是因為不可抗拒因素（例如房屋拆遷等），導致房屋租期發生變化。

　　當遇到房屋租賃糾紛時，不妨參考以下四個建議

　　建議一：以租賃合同為依據，落實解決方案。

　　在遇到房屋租賃糾紛時，可以第一時間拿出房屋租賃合同，查找相關條款，根據合同約定，進行違約責任的認定，并據此進行賠償。這是最佳的解決方案。

　　建議二：第三方參與調解，達成調解協議。

　　如果房屋租賃合同中對于發生糾紛的處理方式沒有約定或者約定不明確時，可以由雙方都信得過的第三方介入調解，大家坐在一起訴說彼此的訴求，由第三方公平、公正裁判，給出調解方案，以期達成雙方都能滿意的調解協議。

　　建議三：申請仲裁，進行仲裁處置。

　　如果第三方調解仍不能化解雙方的爭議，可以向仲裁機構求助。在專業仲裁機構的裁決下，給出仲裁意見，出租人和承租人可按照仲裁結果處理糾紛。

　　建議四：法院訴訟，依法維護權益。

　　這是最不希望大家采取的糾紛處理方式，只有在上述三個建議方案均不奏效或者糾紛雙方意見相差懸殊時，才建議采用。人民法院會根據事實和證據，依法對案件作出判決，按照判決結果處理糾紛。

　　在現代城市生活中，租房已成為許多人的常態選擇。然而，房屋租賃過程中不可避免地會遇到各種糾紛和問題，其中最為常見的便是違約金問題。作為深圳房產律師，本文將詳細解讀租房違約金的相關規定，幫助大家合理設定和維護自身權益。

　　### 一、租房違約金的法律依據

　　根據《中華人民共和國民法典》第五百八十五條的規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。如果約定的違約金低于造成的損失，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；如果約定的違約金過分高于造成的損失，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

　　### 二、租房違約金的合理設定

　　#### 1. 協商一致原則

　　租房合同中的違約金數額應由雙方通過協商確定。這一數額通常基于租賃期間可能發生的損失進行預估，例如一個月或幾個月的租金。這種協商不僅體現了契約自由的原則，也確保了雙方對違約后果有明確預期。

　　#### 2. 考慮實際損失

　　在設定違約金時，應充分考慮到違約可能造成的實際損失。例如，如果租客提前退租，房東可能會面臨重新招租的空置期損失；反之，如果房東違約導致租客需要搬離，則需賠償相應的搬家費用等。因此，違約金的數額應與這些潛在損失相匹配。

　　#### 3. 避免過高或過低

　　雖然法律允許雙方自由約定違約金數額，但法院有權對明顯不合理的違約金進行調整。一般來說，如果約定的違約金超過實際損失的30%，則可能被視為過高而受到調整。因此，在設定違約金時，應避免將其定得過高或過低，以免在未來引發不必要的爭議。

　　### 三、租房違約金的適用情形

　　#### 1. 租客提前退租

　　當租客因個人原因需要提前終止租賃合同時，應根據合同約定支付相應數額的違約金給房東作為補償。這既是對房東重新招租成本的一種彌補，也是對租客違約行為的一種懲罰。

　　#### 2. 房東違約

　　若因房東原因導致租賃合同無法繼續履行（如房屋被查封、出售等），則房東需按照合同約定向租客支付違約金。這種情況下的違約金不僅是對租客被迫搬家所造成的直接經濟損失的賠償，還包括對其重新尋找住房所花費的時間和精力的補償。

　　### 四、如何維護自身權益

　　#### 1. 仔細審查合同條款

　　在簽訂租房合同前，務必仔細閱讀合同中的各項條款特別是關于違約金的部分確保自己完全理解其含義并認可其內容后再簽字蓋章。如有不清楚的地方應及時向房東提出并要求解釋清楚。

　　#### 2. 保留相關證據

　　一旦發生違約情況且雙方無法達成一致意見時應及時收集并保存好所有相關證據材料如租賃合同、付款憑證、通訊記錄等以便日后維權之用。

　　#### 3. 尋求法律援助

　　當自行協商無果時可以考慮尋求專業律師的幫助通過法律途徑解決爭議。律師不僅可以為你提供專業的法律咨詢還可以幫助你制定合理的訴訟策略爭取最大的合法權益。

　　### 結語

　　總之租房違約金是保障租賃雙方合法權益的重要手段之一。在深圳這樣一個法治社會里我們更應該學會運用法律武器來維護自己的權益。希望本文能對你有所幫助如果你還有其他疑問歡迎隨時咨詢！

　　承租人在租賃期間發現房屋有重大安全隱患或者其他不適宜居住或者使用的情形的可以解除合同；承租人未按照約定用途使用租賃房屋或擅自改變租賃房用途的行為造成重大損失的可以解除合同；出租人未按照約定用途使用租賃房屋或者擅自改變租賃房屋內部結構破壞房屋內物品或者設施的行為造成重大損失的可以解除合同。

　　遇到了租房糾紛怎么維權？

　　1、房屋租賃糾紛可以進行調解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當事人經過自愿協商，排除爭端，達成和解的一種方法和活動。調解的主體可以是基層群眾性組織村民委員會和居民委員會。

　　2、仲裁。仲裁是一種準司法活動。仲裁具有“公正及時，程序簡便，專家斷案，依裁終局”的優勢，可以使當事人避免陷入于官司曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對之中，房屋租賃糾紛這種方法是一種比較受推崇的爭端解決機制。

　　3、房屋租賃糾紛可以進行訴訟。有些租賃糾紛不愿意調解或不服調解，又沒有達成仲裁協議的，當事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動而做出的判決的強制力，要遠遠大于調解和仲裁。

　　根據我國合同法規定，租賃合同的解除分為法定解除和約定解除。根據合同法的規定，法定解除是指在合同沒有任何法律規定的情況下，承租人享有隨時解除合同的權利。當租賃合同的雙方當事人發生爭議時，如雙方都同意解除合同，則應通過法定程序進行，不能通過協商解決。

　　因此，承租人提出解除租賃合同訴求，應在雙方對解除合同無爭議時提起訴訟時才能得到支持。約定解除：承租人如果沒有達到解除條件，但合同繼續有效的時間較長且對租賃物不造成損害時，可以依據法律規定或者合同約定的其他情形提起訴訟要求解除房屋租賃合同；承租人履行合同義務遲延不能達到解除條件且對租賃物造成損害時，租賃人可以解除合同。

　　如果承租人不履行約定的租賃權，承租人可以選擇單方解除合同或者依法向出租人主張賠償損失。如果承租人可以要求出租人承擔違約責任或者賠償損失，承租人可以選擇依法向出租人主張違約責任或者賠償損失。但這兩種方式都必須符合約定，否則不能構成對出租人權利的侵害。

　　比如，在房屋租賃合同中約定出租人未支付租金為由解除合同的情況下，出租人應當以向承租人支付半年或一年的租金為前提；在房屋租賃合同中約定出租人以押金為借口解除合同時要按照押金數額雙倍返還押金給承租人；在房屋租賃合同中約定承租人需在房屋租賃合同解除后支付三個月房租作為違約金。

　　1.標的物為未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，訂立的租賃合同無效，但在一審辯論終結前當事人補全房屋合法手續的，應當認定為合同有效；

　　2. 租賃合同的期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，應當認定為延長使用期限內的租賃期間有效；

　　3.劃撥土地使用權屬于國家行政機關、司法機關等具有國家公權力性質的主體，該主體出租劃撥土地上房屋的，應屬無效。

　　因為實踐中存在的許多租賃合同項下存在租金高于違約金的情況是出租人不履行或不完全履行租賃合同項下發生的情形。如果承租人沒有依法向出租人支付租金、超過法定違約金數額履行義務的話，出租人可要求承租人承擔違約責任。

　　租賃合同中約定的違約金是否合法有效在一般情況下，承租人應當按照約定履行義務，不能履行不符合約定時，應當承擔違約責任。但當事人另有約定的除外。

　　1.合同按約履行的，約定的定金應當抵作租金或返還承租人；承租人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，致使不能實現合同目的，無權請求返還定金；出租人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，致使不能實現合同目的，應當雙倍返還定金；

　　2.對于遲延履行違約金的條款，前提在于租賃合同的債務能夠履行，若債務永久不能履行，不發生遲延履行的責任；若違約方有正當事由不履行的，亦不發生遲延履行違約金責任；承擔遲延履行違約金后不影響債務的繼續履行；

　　3.合同解約違約金與遲延履行違約金可以并存，可以同時主張；同時約定有解約違約金與定金的，只能擇一主張。

　　未按照約定履行義務時應承擔的責任房屋租賃合同中約定了違約金條款，根據《合同法》第九十七條第一款第（一）項規定“當事人一方不履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”以及《合同法》第九十四條第二款規定：“當事人一方不履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行賠償損失等違約責任。

　　簽訂合同時，無論是房東還是房客，一定要逐字逐句地閱讀每項租約條款，確保合同沒有問題。

　　一份正式的租房合同上必須呈現的內容包括：

　　1.房東和租客的全名，聯系地址以及郵箱和手機號

　　2.出租房屋的地址；

　　3.簽署協議的日期；

　　4.租期開始的日期；

　　5.租客是否在18歲以下；

　　6.標明押金數額；

　　7.房租的金額以及交租的頻率；

　　8.交付租金的方式；

　　9.有關費用的具體金額；

　　10.租約的到期時間；

　　11.出租房屋內的用品清單；

　　12.有關房屋保溫棉的獨立協議；

　　13.獨立的健康房屋協議。