上海房產(chǎn)律師解讀：“買房送面積”的法律性質(zhì)
在如今的房地產(chǎn)市場中，“買房送面積”已成為開發(fā)商常用的促銷手段。這種營銷策略看似給購房者帶來了更多的實惠，但實際上卻隱藏著復(fù)雜的法律問題和風(fēng)險。在上海，隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，這種附贈行為的糾紛也日益增多。作為一名經(jīng)驗豐富的上海房產(chǎn)律師，我將深入分析“買房送面積”的法律性質(zhì)，通過真實案例和法律條文，為您揭示其中的法律陷阱與注意事項。
### 一、法律視角下的“買房送面積”
#### 1. 買房送面積的定義與表現(xiàn)形式
“買房送面積”通常是指開發(fā)商在銷售商品房時，承諾額外贈送一定面積的房屋空間，如地下室、閣樓、露臺等。這些所謂的“贈送”面積有時并未計入房產(chǎn)證中的正式登記面積，但在購房合同或宣傳資料中有所體現(xiàn)。需要注意的是，這些贈送的面積往往有一些限制條件，例如使用權(quán)而非所有權(quán)，或者僅能用于特定目的。
#### 2. 法律基礎(chǔ)與相關(guān)法規(guī)
我國《物權(quán)法》第14條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》進一步明確了專有部分和共有部分的劃分標(biāo)準(zhǔn)。因此，“買房送面積”涉及到的第一個法律問題就是：所送面積是否屬于開發(fā)商有權(quán)處分的范疇。
另外，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，必須向購買人明示房屋的真實情況，包括面積、位置、用途等。如果開發(fā)商存在欺詐行為，消費者有權(quán)依據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第55條要求賠償。
### 二、典型案例分析
#### 1. 案例一：地下室贈送引發(fā)的糾紛
2018年，上海市民李某購買了一套帶有地下室的商品房。購房合同中明確約定，地下室為贈送面積，不計入房屋總價。然而，交房后，李某發(fā)現(xiàn)該地下室已被其他業(yè)主占用，且開發(fā)商未能提供合法的權(quán)屬證明。李某遂將開發(fā)商告上法庭，要求履行合同并賠償損失。法院經(jīng)審理認為，雖然合同中約定了地下室為贈送面積，但開發(fā)商并未取得該部分面積的合法產(chǎn)權(quán)，因此無法進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。最終判決開發(fā)商違約，需賠償李某相應(yīng)損失。
#### 2. 案例二：未計入房產(chǎn)證的閣樓贈送
同樣發(fā)生在2019年，張某購買的商品房附帶一個閣樓。購房合同和廣告宣傳中均表示該閣樓為贈送面積，但實際辦理房產(chǎn)證時，閣樓并未計入其中。后來，張某想要出售房屋時才發(fā)現(xiàn)，由于閣樓沒有合法產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致整個交易過程復(fù)雜化，甚至影響了房屋的市場價值。張某無奈之下訴至法院，請求確認閣樓的產(chǎn)權(quán)歸屬。法院認為，既然閣樓未計入房產(chǎn)證，則不具備法定的產(chǎn)權(quán)效力，最終駁回了張某的訴訟請求。
### 三、律師觀點與建議
作為律師，我建議購房者在面對“買房送面積”的誘惑時，務(wù)必保持冷靜，理性判斷。要仔細查看購房合同中是否有明確的條款約定所送面積的具體位置、面積、用途以及產(chǎn)權(quán)歸屬。對于未計入房產(chǎn)證的贈送面積，更應(yīng)謹(jǐn)慎對待。即使合同中有所約定，購房者也應(yīng)要求開發(fā)商提供相應(yīng)的權(quán)屬證明文件，確保所購房屋無后顧之憂。
同時，購房者還應(yīng)注意保留相關(guān)證據(jù)，如廣告宣傳資料、沙盤模型、樣板間照片等，以便在發(fā)生糾紛時能夠證明自己的權(quán)益。如果出現(xiàn)爭議，及時咨詢專業(yè)律師，依法維護自己的合法權(quán)益。
### 四、結(jié)語
“買房送面積”作為一種常見的營銷手段，雖然在一定程度上吸引了購房者的目光，但其背后的法律風(fēng)險不容忽視。通過本文的分析，希望能幫助大家更好地理解“買房送面積”的法律性質(zhì)及潛在風(fēng)險，從而在購房過程中做出更加明智的選擇。記住，理性購房才是保護自己權(quán)益的最佳方式。
相關(guān)閱讀
-
起訴離婚的流程及需要提交的材料有哪些？詳細閱讀
1、寫民事訴狀，第一部分寫明原告、被告的姓名、性別、出生年月、民族和住所地，第二部分寫訴訟請求；第三部分寫事實與理由，把何時結(jié)婚、何時生小孩，因為什么原因離婚等情況寫明。訴狀最好打印，但最末處必須手簽名；2、到住所地所在基層法院(區(qū)或縣法院)起訴，在立案庭辦理立案手續(xù)；3、立案的時候遞交民事訴狀2份、結(jié)婚證、夫妻兩人的身份證(至少帶上自己的)、小孩的戶口或出生證原件，如果有財產(chǎn)需要法院分割，還要帶上財產(chǎn)相關(guān)證據(jù)，如房產(chǎn)證、機動車行駛證等。證據(jù)需要交2套復(fù)印件(法院案卷中一份，發(fā)給對方一份)；4、立案庭審查
-
彩禮返還的范圍？詳細閱讀
對于婚約期間的雙方贈與物，除貴重物品外，一般不予返還；對以訂立婚約為名進行婚姻買賣的財物，原則上應(yīng)當(dāng)收繳；已訂立婚約為名詐騙錢財?shù)模瑧?yīng)受法律處罰?；榧s財產(chǎn)的性質(zhì)一般應(yīng)為贈與性質(zhì)，有些財產(chǎn)的贈與是以雙方結(jié)婚為成就條件的?！吨腥A人民共和國民法典》第1042條“靜止包辦、買賣婚姻和其他干涉婚姻自由的行為。靜止借婚姻索取財物。……”。彩禮包括但不限于見面禮、聘禮、上車禮、下車禮、改口費，以及價值較大的首飾、電器、通訊工具、交通工具等貴重財物。對于男女雙方在交往過程中為表達感情、出于自愿所給付的小額財物及特殊意義的
-
彩禮返還的標(biāo)準(zhǔn)？詳細閱讀
彩禮返還數(shù)額應(yīng)當(dāng)結(jié)合彩禮的數(shù)額、男女雙方共同生活時間長短、有無子女、過錯程度、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗和經(jīng)濟水平等因素綜合認定，符合下列情形的，參照下述標(biāo)準(zhǔn)適用：雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但確已共同生活的，共同生活超過二年，一方請求另一方返還彩禮，不予支持；雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但共同生活不足3個月的一方請求另一方返還彩禮，返還比例為該款的70%以上；雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但已共同生活3個月以上不足一年的，一方請求另一方返還彩禮，返還比例為該款的50%以內(nèi)；共同生活超過一年但不足二年的，返還比例為該款的30%以內(nèi)。?
-
訴訟離婚需要準(zhǔn)備什么資料？詳細閱讀
起訴離婚需要寫離婚起訴書說明起訴離婚理由、財產(chǎn)分割請求和孩子歸屬要求。另外還需要準(zhǔn)備身份證、結(jié)婚證、戶口本等材料，感情破裂的證據(jù)、財產(chǎn)證據(jù)、有利于子女撫養(yǎng)的證據(jù)等。起訴離婚，法院不一定會判離，不是你想離婚，法院就會按照你的意愿給你判離，你需要向法庭提交你們夫妻感情破裂，無法繼續(xù)生活下去的證據(jù)，只有這樣法院才會判離，同時如果對方有過錯的還可以要求賠償，但這一切的關(guān)鍵都在于你的證據(jù)，建議您在起訴離婚前最好是就自己情況咨詢專業(yè)的律師，做好準(zhǔn)備。
