在簽訂房屋買賣合同、房地產(chǎn)交易時遇到的風(fēng)險較大的是二手房交易。新房出現(xiàn)問題可以去找開發(fā)商投訴協(xié)商，二手房維權(quán)相對困難，有時可能連人也找不到。二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)管理部位備過案、并完成登記、再次上市進行交易的房產(chǎn)。在買房時除了仔細審查合同權(quán)利義務(wù)條款時，還應(yīng)審查房屋權(quán)屬、賣方主體資格、房屋質(zhì)量，房款支付方式等。確保房屋買賣雙方順利完成買賣房產(chǎn)過戶登記。針對上海房屋買賣交易應(yīng)注意的一些細節(jié)和情形，給出法律意見，僅供參考。

　　一、房屋權(quán)屬審查

　　買賣過程中房屋所有權(quán)證有可能作假，因此委托房產(chǎn)律師或雙方到房產(chǎn)交易中心核對權(quán)屬真?zhèn)巍Ｙ彿空咦詈迷谫I賣房屋前做好房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查工作，提高購房買賣效率，防止被欺騙，造成巨大損失。建議在交定金前，必須先行查清房屋權(quán)屬情況。如果抵押或者查封狀態(tài)，則要及時中止交易或解除合同，即使買賣合同生效，也不能夠過戶。如果出賣人沒有能力償還貸款，導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛被查封。有時還遇到在過戶前房屋剛剛被債主查封情形。另外物權(quán)法、擔保法都規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。因此有抵押的房屋一定要先還清銀行貸款，才能登記過戶。

　　是否存在共有產(chǎn)權(quán)人

　　房屋共有權(quán)是否存在多個產(chǎn)權(quán)人，涉及到出賣方出賣房屋是否構(gòu)成真實意表示。因此買房過程應(yīng)特別注意，共有產(chǎn)權(quán)人是指多個人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)。出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。共有權(quán)人一般會記載在產(chǎn)權(quán)證書上的，可如果是夫妻共有的情況就不一定會有記載顯示，如果是夫妻共有產(chǎn)權(quán)在簽訂合同時要讓夫妻雙方在買賣合同上簽字。

　　房屋質(zhì)量問題

　　房屋特別是二手房屋，由于也有一定年限，可能會存在漏水、墻體開裂，裝修、裝飾是否老化，有無安全隱患等問題。而發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題想解除合同的前提條件是合同目的不能實現(xiàn)。依《合同法》規(guī)定，因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔。但這時主張解除合同的買方應(yīng)當負舉證責(zé)任，這對一個購房者來說無疑是個災(zāi)難。但如果對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人明知瑕疵的，則出賣人不承擔質(zhì)量瑕疵的責(zé)任。

　　房屋是否出租

　　依《合同法》規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。此時，如果房屋已出租給承租方，會導(dǎo)致買方購買后無法實際居住。如標的房屋存在租賃合同，應(yīng)盡量讓房東在交易前處理好租賃事宜。讓賣方出具承租方已放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。或者讓賣方出具解除合同證明。

　　明確稅費承擔責(zé)

　　二手房交易過程需交納增值稅、個人所得稅、契稅、營業(yè)稅等。交稅時，如果合同約定是各付稅費，建議兩人同時到場交納;以避免沒有交稅而無法過戶。此外交房一般還涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，需督促賣方繳清費用。

　　房款支付風(fēng)險

　　二手房交易中，如果買賣雙方自行支付房款，沒有第三方參與進來的話，就很有可能會發(fā)生糾紛。尤其是對于買方來說，會導(dǎo)致錢房兩失。損失慘重。所以建議購房者先將房款交給買賣雙方都信任的第三方平臺，如上海律師事務(wù)所、房產(chǎn)中介等。看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金時要慎重。不要忽視定金環(huán)節(jié)。如果此時的房子還在按揭中，定金建議不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定過戶完成之后支付定金，但需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議，約定在交易中心完成手續(xù)后，支付到到賣家賬戶上。當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可多交購房定金或約定高額違約金，以提高賣方違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%。賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約。所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖等條款。

　　物業(yè)交割風(fēng)險

　　二手房在購買之前已經(jīng)有人居住過，所以大家在辦理房屋交接時，一定要先要求賣方將物業(yè)、供暖等費用結(jié)清。如不核實清楚，買方將可能為出售方的各項欠費買單。這一點，也是買二手房不能夠忽略的。如果買賣房產(chǎn)時還包括家具家電，還要核實清楚物品清單。建議可抄寫一份《清單》，并在合同約定家私電歸屬權(quán)及違約責(zé)任。

　　陰陽合同和戶口問題

　　此外還有陰陽合同問題和戶口問題也是要額外注意的。有些人為了避稅，會簽訂價款約定不一致的陰陽合同。一旦產(chǎn)生法律糾紛，法院會認定真實交易合同為真實的買賣合同。所以最好避免簽訂陰陽合同。.戶口問題也是房屋交易時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。以免造成不必要損失，如子女上學(xué)問題。

網(wǎng)站聲明： 本文“上海房產(chǎn)買賣交易，如何安心？注意購房細節(jié)。”可能部分信息來自互聯(lián)網(wǎng)，以學(xué)習(xí)交流為目的，整合法律法規(guī)、政府官網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)知識。如果發(fā)現(xiàn)有涉嫌抄襲的內(nèi)容，請聯(lián)系我們，并提交問題、鏈接及權(quán)屬信息，一經(jīng)查實，本站將立刻刪除涉嫌侵權(quán)內(nèi)容。