上海有名債務(wù)律師來講講農(nóng)村土地能否作為債權(quán)抵押的對(duì)象
本案的背景是，在城中村改造過程中，負(fù)責(zé)城中村改造的居民委員會(huì)向外借款，然后締結(jié)實(shí)物債務(wù)合同，在宅基地住房改造部分向債權(quán)人償還債務(wù)后，實(shí)物債務(wù)合同是否有效？最高法院對(duì)住宅用地的轉(zhuǎn)讓持否定態(tài)度。上海債務(wù)糾紛律師就來帶您了解一下有關(guān)的內(nèi)容。
一、裁判要旨
農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能自由轉(zhuǎn)讓，債務(wù)人以實(shí)物抵債方式將農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋補(bǔ)償給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的債權(quán)人的，該實(shí)物抵債合同無效，原借款關(guān)系未消除，債務(wù)人仍應(yīng)履行原借款關(guān)系下的還款義務(wù)。
二、案情簡介
（一）2012年，北店街城中村改造指揮部向三江源公司借款，城關(guān)鎮(zhèn)政府為擔(dān)保人。
（二）2013年，北店街城中村進(jìn)行改造工程指揮部、北店街居委會(huì)與三江源公司企業(yè)簽訂《還款管理協(xié)議》，約定北店街城中村社會(huì)改造項(xiàng)目指揮部仍欠三江源公司資產(chǎn)本息約700萬元，北店街城中村發(fā)展改造指揮部在于溝河建設(shè)以及完工后劃出一層具有商業(yè)房700平方米交給三江源公司，用于需要償還自己所有貸款本息。后北店街城中村改造指揮部撤銷，權(quán)利保障義務(wù)由北店街居委會(huì)應(yīng)該承擔(dān)。
（三）《還款協(xié)議》所涉及的抵債房屋屬于城中村改造工程的一部分，建設(shè)在農(nóng)村宅基地上。
（四）譚江源公司于二○一五年與小人國簽訂“債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，將所有債權(quán)及相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓予譚江源公司，并通知北店街居委會(huì)及昌都市政府城關(guān)。
吳自民向洛陽中院起訴，請(qǐng)求判令：北店街居委會(huì)、城關(guān)鎮(zhèn)政府歸還銀行借款700萬元及利息200萬元。訴訟中吳自民死亡，其法定繼承人閆景梅、吳曉樂、吳東洋參加社會(huì)訴訟。洛陽中院認(rèn)為，還款管理協(xié)議系無效勞動(dòng)合同，北店街居委會(huì)工作應(yīng)當(dāng)可以繼續(xù)發(fā)展承擔(dān)企業(yè)還款能力責(zé)任。
故判決：北店街居委會(huì)以及支付閆景梅、吳曉樂、吳東洋700萬元建設(shè)及其相關(guān)利息，城關(guān)鎮(zhèn)政府對(duì)北店街居委會(huì)人員不能及時(shí)清償部分在二分問題之一世界范圍內(nèi)需要承擔(dān)連帶損害賠償經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
北店街居委會(huì)、城關(guān)鎮(zhèn)政府不服，上訴至河南高院，主張《還款協(xié)議》不違反相關(guān)法律制度效力性強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為一個(gè)有效，協(xié)議對(duì)雙方進(jìn)行權(quán)利保障義務(wù)教育做了終結(jié)，且已履行完畢，雙方企業(yè)債權(quán)債務(wù)結(jié)構(gòu)關(guān)系發(fā)展已經(jīng)可以消滅。
河南高院認(rèn)為，吳自民及閆景梅三人均非北店街集體主義經(jīng)濟(jì)社會(huì)組織內(nèi)部成員，《還款協(xié)議》因合同一方當(dāng)事人不具備受領(lǐng)代物清償標(biāo)的物的主體沒有資格而應(yīng)認(rèn)定無效，北店街居委會(huì)應(yīng)按原借款信息權(quán)利保護(hù)義務(wù)勞動(dòng)關(guān)系需要承擔(dān)能力還款責(zé)任。故判決：駁回上訴，維持原判。
最高法院認(rèn)定案涉《還款協(xié)議》無效的原因在于：首先，《還款協(xié)議》用于抵債的房屋屬于城中村改造工程的一部分，建設(shè)在農(nóng)村宅基地上。根據(jù)地隨房走的一般原則，案涉宅基地使用權(quán)將與房屋一并實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)。
其次，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。吳自民及閆景梅三人均非北店街集體組織成員，不享有該集體組織宅基地使用權(quán)，不能通過以物抵債方式受讓該集體組織宅基地上房屋。因此《還款協(xié)議》的約定違反現(xiàn)行法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定《還款協(xié)議》無效。
上海債務(wù)糾紛律師了解到，城門外的一個(gè)地區(qū)的鎮(zhèn)政府仍然拒絕并向最高法院申請(qǐng)重審，最高法院最終裁定昌都市政府的重審申請(qǐng)不成立。由于貸款還款協(xié)議自始無效，原貸款關(guān)系沒有消除，北店街居委會(huì)和城門鎮(zhèn)政府外地區(qū)仍應(yīng)履行原貸款關(guān)系下的義務(wù)。
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