買房人“跳單”被判違約案
上海房產中介糾紛律師淺談，通過中介購買房屋時，對于跳單的行為中介都會明確寫在違約條款內，如果違約需要支付違約金。
【簡要案情】
2019年8月6日，案外人徐某與原告房地產中介公司簽署了《房地產銷售委托書》，約定委托價格179萬元（可協商價格）。2019年8月24日，原告房地產中介公司與被告簽署了房屋閱讀確認書，確定原告為被告提供的房屋閱讀信息，即涉案房屋的基本信息（房屋產權、房屋付款等）。被告對房屋持樂觀態度，具體價格可與業主自行協商。如果不滿意，原告將不收取任何費用。如果被告購買了該房屋，他需要向原告支付該房屋交易價格的1%作為傭金。在六個月內，如果被告及其代理人、親屬和朋友未能通過原告進行交易，但通過第三方與房屋業主達成交易，則將被視為違約。被告應以172萬元的3%作為違約賠償。如果被告拒絕支付違約金，原告可以通過司法渠道保護自己的權益。由此產生的訴訟費、公證費、律師費等相關費用全部被告承擔。當日，原告就帶被告看了涉案房屋。
2019年8月26日，原告的工作人員通過微信詢問被告：房子怎么樣？你想和房東談談價格嗎？被告通過微信回復原告：她的價格太高了，不能考慮買房子。2019年9月5日，被告通過其他中介公司與外人徐簽訂了房屋銷售合同。2019年9月17日，原告通過微信通知被告，要求被告處理此事。雙方未能達成協議，原告隨后向法院提起訴訟。原告支付了8000元的律師代理費。
【法院裁判】
原來，被告雙方是中介合同的法律關系。在接受原告的中介服務后，被告聲稱自己沒有買房，但另一方面，他通過其他房地產中介公司與業主簽訂了房屋銷售合同，并購買了涉案房屋。他的行為違反了雙方的合同協議，構成違約，應當承擔違約責任。在這種情況下，原被告簽署了看房子確認第四條約定的內容是違約責任，被告打算跳單，拒絕支付傭金和其他行為來保護原告的合法權利，這是合法有效的條款。在這種情況下，雙方同意計算違約金的3%的注冊價格在這個協議，被告認為太高，并申請法院調整。法院認為，原被告雙方約定的違約金主要是對原告賠償損失的替代補償，具有一定的處罰性。考慮到后續的中介合同義務沒有實際履行，被告在后續的中介合同義務沒有實際履行中的過失，原告的報酬損失可以根據12000元的違約金進行適當調整。原告在本案中支付的律師費為8000元，是原告為實現自身合法權益而支付的必要合理費用關費用標準，也符合雙方的協議，法院支持。因此，被告被判決在判決生效后10天內向原告支付違約金12000元，律師費8000元。
【律師說法】
上海房產中介糾紛律師提醒，通常所謂的跳單行為是指客戶在接受中介人的服務后，繞過中介人直接完成交易的行為。跳單行為廣泛存在于具有中介需求的經濟和社會領域。跳單行為直接損害了中介人的合法利益，間接影響了經濟和社會的運行，阻礙了社會誠信的建設。《中華人民共和國民法典》第965條增加了禁止跳單的規定。法院應當考慮合同約定的賠償，違約方的過錯，中介人要求賠償的合理和必要的費用，可以適當調整當事人約定的違約賠償
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