變更產(chǎn)權(quán)人有幾種不同的方式，俗稱更名產(chǎn)權(quán)證，涉及到產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、稅費(fèi)等各種問題。而且婚前婚后是否有未還貸款有不同的解釋，不同情況手續(xù)費(fèi)也不一樣。面對這種情況該怎么辦？上海婚姻律師就來為您講解一下具體的情況。

　　一、這些名字要分清

　　1、購房合同

　　寫幾個人的名字就可以了，但要注意購房合同上填寫的購房者是誰，房地產(chǎn)證上的登記對象是誰。

　　2、按揭貸款合同

　　只能寫一個人名字，因為按揭購房只能通過按照誰貸款誰簽字的原則問題進(jìn)行分析處理，保證企業(yè)購房合同、貸款公司合同和房產(chǎn)證上簽名統(tǒng)一，其原因是規(guī)避商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險。

　　3、房產(chǎn)證

　　上面只有一個人的名字，要求是一個人一張卡; 如果共有，第一個所有者持有，在房屋份額那一欄填寫的是共有。

　　4、房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

　　其他共有人的財產(chǎn)，也在房屋所有權(quán)的份額一欄是共有的，這種證明在法律上標(biāo)志著共有的財產(chǎn)，和共有人約定他們各自的貢獻(xiàn)或份額。

　　二、房產(chǎn)證改名有哪些工作方式？

　　在房產(chǎn)證上加名字，也就是通過增加我們這個時候房子的共有權(quán)人，共有以下三種不同方式：房屋析產(chǎn)登記、買賣或贈與。

　　1、房屋析產(chǎn)登記

　　房地產(chǎn)物權(quán)是根據(jù)相關(guān)協(xié)議、法律原則和一定的標(biāo)準(zhǔn)，將房地產(chǎn)物權(quán)分為普通房地產(chǎn)物權(quán)，并分為所有權(quán)人所有的行為。它通常發(fā)生在民事關(guān)系，如離婚，分居，繼承和共同所有權(quán)的財產(chǎn)。根據(jù)最高人民法院的解釋，公民死亡后，共同居住人或財產(chǎn)共有人和繼承人一般在財產(chǎn)分割和繼承后決定如何處理。

　　2、關(guān)于房產(chǎn)證減名字

　　類似于市場份額進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，流程和正常的房屋買賣類似，需要企業(yè)繳納所占比例份額的契稅。

　　（1）父母教育子女發(fā)展之間減名字，同樣可以視為買賣市場交易，要收取契稅。如果房產(chǎn)證辦理工作時間不滿2年的，還需要進(jìn)行繳納全額營業(yè)稅。

　　（2）夫妻關(guān)系之間加名字或去名字，不收取企業(yè)契稅。

　　三、房產(chǎn)證在什么情況下增加信用？

　　夫妻加姓，婚前和婚后不同

　　（一）婚前加名

　　根據(jù)禮物、銷售方式的不同，按照雙方的適用情況。

　　（1）贈與：夫妻關(guān)系雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方具有一定市場份額（一般是一半產(chǎn)權(quán)），之后通過雙方可以攜帶房產(chǎn)證、身份證、公證書到行政管理服務(wù)活動中心業(yè)務(wù)辦理加名手續(xù)。

　　（2）業(yè)務(wù): 雙方需簽訂業(yè)務(wù)合同，然后攜帶房產(chǎn)證、身份證、房地產(chǎn)稅憑證到行政服務(wù)中心辦理申請手續(xù)。

　　（二）婚后加名

　　這種情況屬于變更登記，只需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》《房屋所有權(quán)證》《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進(jìn)行面簽后，即可辦理相關(guān)房屋權(quán)屬變更手續(xù)。免征契稅、個稅和營業(yè)稅，僅收取房屋登記費(fèi)和印花稅等。

　　如果購買合同上沒有這兩個人的名字，他們在申請這兩張證書時就不能加上他們的名字。他們需要申請這兩張證書并在繼續(xù)工作之前償還貸款。購房合同名稱與房產(chǎn)證名稱相同。

　　四、父母教育子女加名，選擇一種贈與最合適

　　如果是父母、子女等直系親屬辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，可以考慮出售二手房或贈與。

　　贈與流程：

　　1、捐贈人與受贈人訂立房屋捐贈書面合同，即捐贈書。按照規(guī)定，房子贈與必須是書面形式。

　　2、贈與房屋的一方(受贈人)憑原房屋所有權(quán)證和贈與合同按規(guī)定繳納相關(guān)契稅。

　　3、公證。根據(jù)規(guī)定，住房贈與必須公證。

　　4、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈與當(dāng)事人在房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請變更登記時，應(yīng)當(dāng)提交申請書、身份證件、原房地產(chǎn)權(quán)證、贈與證書、公證書、契稅收據(jù)。

　　5、捐贈者將房子交給受贈者。

　　直系親屬之間的贈與不限于購買，不需要做購房資格審查。

　　（一）贈與人與受贈人訂立以及房屋進(jìn)行贈與的書面勞動合同，即贈與書。

　　（二）受贈人出示房產(chǎn)證原件和贈與合同，應(yīng)當(dāng)繳納有關(guān)契稅，并對契約進(jìn)行公證。受贈人向房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請變更登記時，應(yīng)提交申請表、身份證明文件、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證原件、贈與公證及契稅收據(jù)。

　　兄弟姐妹加上名字，大多數(shù)考慮交易，雖然非直系親屬也可以考慮財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式，但由于稅費(fèi)較高，同時購買限制也沒有被取消考慮購買資格，所以采取購買方式更為合適。

　　上海婚姻律師認(rèn)為，雙方或三方（中介）協(xié)商可以清楚后簽訂購房服務(wù)合同，之后我們在網(wǎng)上進(jìn)行網(wǎng)簽備案，去房管局辦理購房資格管理審查，通過后，打印購房合同，辦理過戶手續(xù)。需攜帶一個雙方企業(yè)身份研究證明、婚姻生活狀況分析證明、房屋兩證等資料。