上海房產(chǎn)律師：拒絕繳納物業(yè)費(fèi)是否違法？
業(yè)主以物業(yè)沒有把小區(qū)打掃干凈或者沒有定期剪除花園里的雜草，以及沒有可以阻止小區(qū)車輛不能隨意停放及部分業(yè)主違章裝修和搭蓋等作為拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由，可否成立?上海房產(chǎn)律師辨析：
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“解釋”）第六條： 業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)或者在合理期限內(nèi)不繳納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以不享受或不需要接受有關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯的，人民法院不予支持。 然而，法律和司法解釋對(duì)什么是正當(dāng)?shù)膮s沒有明確規(guī)定。
對(duì)于我們什么是正當(dāng)理由可分為兩個(gè)不同層次：
（1）違反或違約損害業(yè)主利益的，可以構(gòu)成正當(dāng)抗辯理由。也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違法費(fèi)用，或者違反合同損害所有者利益的，可以作為辯護(hù)的正當(dāng)理由。
（2）沒有違法或明顯的違約，業(yè)主應(yīng)綜合評(píng)價(jià)誠(chéng)信原則的基礎(chǔ)上房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)，以確定是否可以建立業(yè)主的辯護(hù)理由。
此外，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履約存在重大缺陷，則可視為合理。 如物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)，違規(guī)占用、租賃公共綠地或空間等。 在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是一般違約，沒有違法或嚴(yán)重違約。 因此，律師給出的理由不屬于拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的“正當(dāng)理由”。 當(dāng)然，如果認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)違法或嚴(yán)重違約，造成其損失的，可以向法院起訴物業(yè)公司進(jìn)行賠償。 簡(jiǎn)單拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)沒有合同或法律依據(jù)。
律師建議:
上海房產(chǎn)律師建議，業(yè)主的物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于履行物業(yè)管理職責(zé)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害其合法權(quán)益的，可以通過《解釋》第三條:物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)范規(guī)定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維修義務(wù)的， 且業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 但是，我們不能以被動(dòng)拒交物業(yè)費(fèi)的方式來反抗，這樣既沒有法律依據(jù)，也不明智，甚至還要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
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