上海宅基地律師淺談：有的人覺得農(nóng)村宅基地能夠自由買賣，有的人則認(rèn)為不可以自由買賣。但實(shí)踐中若符合一定的條件的話可以進(jìn)行宅基地買賣并辦理相應(yīng)過戶的過戶手續(xù)的。

　　農(nóng)村宅基地買賣的條件

　　宅基地能在農(nóng)村外部成員之間轉(zhuǎn)讓，而不是向非農(nóng)村組織成員轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村外部成員擁有農(nóng)村戶籍，符合宅基地的申請(qǐng)條件，宅基地本就屬于農(nóng)村集體的建設(shè)土地，集體享有所有權(quán)，分給農(nóng)民使用，農(nóng)民之間相互轉(zhuǎn)讓并不違反法律規(guī)定。

　　宅基地所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)由個(gè)人享有，可以在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用權(quán)也跟著轉(zhuǎn)移，此時(shí)，宅基地的轉(zhuǎn)讓是無效的，只是村民轉(zhuǎn)讓、出賣宅基地上的房屋和宅基地使用權(quán)之后不能再另外申請(qǐng)宅基地。

　　普通認(rèn)定宅基地房屋生意合同有效，然則存在以下情形的可以認(rèn)定宅基地房屋買賣合同有效，也就是說符合下列條件的農(nóng)村宅基地買賣也是合法有效的。

　　1、出賣人將宅基地房屋出賣給城市住民前或同時(shí)，該房屋所占宅基地因征用曾經(jīng)轉(zhuǎn)為國有地皮，原為村民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)住民，宅基地性質(zhì)已發(fā)生轉(zhuǎn)變的;

　　2、城市住民購置農(nóng)村公有房屋后，如果已購房屋已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并取得合法權(quán)屬證書的;

　　3、城市住民購房后已將戶口遷入購置宅基地房屋所在地，并轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的;

　　4、買受方和談具名工資住民，但其配頭、怙恃、子女為購置房屋所在地集體構(gòu)造成員，且在購房時(shí)為家庭成員共同出資，居住亦共同居住，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容，可以認(rèn)定為家庭共同購房的;

　　5、1999年1月1日《地皮管理法》訂正以前，將房屋轉(zhuǎn)讓給旋里落戶的干部、職工、退伍武士以及華僑、港澳臺(tái)同胞的;

　　6、對(duì)統(tǒng)一房屋經(jīng)屢次轉(zhuǎn)讓的效能的判斷，可以依據(jù)最后一手買受人的身份情況結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷。

　　農(nóng)村宅基地買賣的流程

　　當(dāng)農(nóng)村宅基地吻合上述生意前提后村民能夠?qū)⒈救说恼剞D(zhuǎn)讓給別人，只是在轉(zhuǎn)讓時(shí)仍需按照相應(yīng)的程序進(jìn)行，具體農(nóng)村宅基地買賣的必要程序?yàn)椋?

　　1、宅基地生意應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面批準(zhǔn);

　　2、如系共有房屋，必需征得其他共有人同意;

　　3、應(yīng)提交戶口簿、住民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)資料的原件;

　　4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)掛號(hào)部分檢察房屋產(chǎn)權(quán)是不是存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施;

　　5、應(yīng)訂立書面生意合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。宅基地生意合同應(yīng)由相關(guān)本能機(jī)能部分審批，并辦理“宅基地證”或“集體地皮使用證”的過戶改名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

　　村民生意或許承繼房屋，該房屋占領(lǐng)局限以內(nèi)的宅基地使用權(quán)會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，即由原房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)移到買房人或繼承人。《地皮管理法實(shí)行條例》規(guī)定：因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物致使地皮使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向地皮所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)。根據(jù)這一規(guī)定，農(nóng)民因買賣或繼承房屋而使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人必須辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

　　詳細(xì)而言，便是房屋轉(zhuǎn)讓兩邊當(dāng)事人或許房屋繼承人應(yīng)當(dāng)在依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變換登記證后15日內(nèi)，持無關(guān)證實(shí)文件、資料，向當(dāng)?shù)乜h、市地皮管理部門提出宅基地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)，經(jīng)審核后，由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)，換發(fā)加蓋有縣、市人民政府印章的土地證。如有其他問題，可以在線咨詢上海宅基地律師。

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