上海房產糾紛律師來講講買賣合同無效后是否一定需要退房
2001年7月12日，戴某與張某（城鎮社區居民）簽訂一份《房屋絕賣協議》，將其企業自有的農村發展住房出售給張某，同時對上述數據協議可以進行相關公證，同年7月21日，該協議沒有履行工作完畢（房款清、房交付），此后便一直由張某使用自己居住建筑房屋，但并未在中國集體主義土地資源使用權證上變更使用權人。上海房產糾紛律師為您講解一下有關的情況。
2017年8月7日，戴作為原告向越城區提起訴訟，要求確認協議無效(法院提起訴訟后，原告要求拆遷部門暫停搬遷)。2017年10月26日，越南法院作出民事判決，理由是原告違反法律和國家政策，將集體經濟組織擁有的土地上的農村住房轉讓給城市居民，確認上述協議無效。
2017年7月至8月，拆遷部門對上述房屋所在地塊上的相關房屋及附著物進行了評估定價。2017年8月14日，貼出搬遷公告，確認搬遷范圍和補償方案。2017年8月29日，拆遷部門以張某為征收對象(涉案房屋所有權人)，簽訂了安置補償協議，次日完成。
2018年6月1日，戴作為原告，以拆遷部門為被告，向越城區人民法院提起訴訟，要求被告按照拆遷安置政策提供補償。
簡而言之：《安置協議》已簽訂且履行，隨后《房屋絕賣協議》被法院確認無效，安置對象及安置款應當如何確定？
案件進行核心問題焦點：就涉案房屋建筑而言，誰是適格的被征收補償相對人。
在本案中適用法律的困難:
1、房屋買賣合同被確認無效后，買受人是否一定需要退房？
2、拆遷部門將買方列為被征用人是否合法？
應該說，農村居民把自己在集體土地上的房子賣給城市居民的現象非常普遍。由于房屋拆遷帶來的巨大利益，賣方心理波動巨大，往往幾千塊賣出去，拆遷款卻上百萬，從而違背誠實信用原則，把握法律層面的規定，要求確認合同無效。
對于企業此類訴訟案件，目前我國司法社會實踐中，確認此類買賣合同無效，這個并無爭議，但對于一個合同無效后，房屋以及如何正確處理的問題解決爭議仍然可以存在。后續數據處理方法一般分兩種：返還原物，由買方來主張通過合同無效后的損失；不返還原物，由買方市場繼續學習使用房屋，由賣方來主張合同無效后的損失。
鑒于我省采取的第二種觀點，筆者在此以“(2015)浙江嘉民結語986號，(2016)浙江民深2558號”案件為例進行解釋，法院認為，宅基地使用權不能轉讓給非集體經濟組織成員，但出賣人作為宅基地使用權的所有人出售宅基地，意圖放棄宅基地使用權。根據“同地”原則，賣方放棄宅基地使用權，即喪失宅基地上的房屋所有權。
無獨有偶，江蘇省高院也采納了這一觀點，以“(2015)楊民終字第00707號和(2015)蘇神二沈敏字第02455號”為例，法院認為，雙方基于無效協議取得的利益本應返還，但考慮到農村房地產交易的實際情況，對于出賣人而言，其在出售房屋時，應當知道房屋出售后，其出售房屋時，房屋處于閑置狀態，出售房屋的目的是為了獲得相應的購房價款；時隔多年，他提起了這個案子的訴訟，主要是因為房子可能面臨拆遷，拆遷的收益很可觀。現在要求歸還房子是不誠實的。
基于本案的實際情況，根據上述法律規定，上海房產糾紛律師確認本案屬于因合同無效而返還財產的例外情形，故對出賣人要求返還房屋的請求依法不予支持。綜上所述，針對最高人民法院的上述兩個案例，對于第一個問題，就我省而言，結論應該是: 合同無效。不要歸還房子。
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