《商品房買賣合同司法解釋》是對我國《合同法》在商品房買賣合同方面的具體解釋和規定。其中，第十八條第一款規定了買受人在一定期限內取得房屋所有權證書的義務，同時提到了土地使用權證書的問題。本文深圳房產律師將圍繞該條款，對房屋權屬證書和土地使用權證書的關系、違約責任以及重疊期限等問題進行深入探討。

　　本文圍繞《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規定，探討房屋權屬證書和土地使用權證書的含義，以及在取得證書期限內未能取得土地使用權證書的情況下，買受人是否能請求出賣人承擔違約責任。同時，文章還分析了在出賣人已經就未按時取得房屋所有權證書承擔違約責任的情況下，買受人是否能要求出賣人重復支付違約金的問題。文章將側重于深圳地區的相關法律案例和法條，以提供準確的法律解讀。

　　一、房屋權屬證書和土地使用權證書的含義

　　根據《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款的規定，買受人在約定的期限內取得房屋所有權證書是一項義務。這意味著房屋權屬證書是買受人在合同中應當取得的重要證明文件。

　　然而，關于土地使用權證書是否也包括在房屋權屬證書中，法律并沒有明確規定。根據目前的司法實踐和學術觀點，房屋權屬證書一般僅指房屋的所有權證書，而土地使用權證書是與土地有關的權利證書，二者在法律上是獨立的。因此，在一般情況下，房屋權屬證書不包括土地使用權證書。

　　二、買受人未按時取得土地使用權證書的違約責任

　　根據《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規定，買受人在約定的期限內取得房屋所有權證書是其應盡的義務。如果買受人未能按時取得土地使用權證書，屬于其違約行為，可能會導致買受人承擔相應的違約責任。

　　違約責任的具體形式和后果可能受到合同條款的約定以及法律規定的影響。根據合同法的一般原則，違約方應當承擔違約責任，包括賠償損失和承擔相應的違約金。

　　在商品房買賣合同中，如果合同對未按時取得土地使用權證書的違約行為有明確約定，并約定了相應的違約責任和違約金金額，買受人未按時取得土地使用權證書將可能導致買受人承擔約定的違約責任，包括支付違約金和賠償出賣人因此遭受的損失。

　　然而，如果合同對此未做明確約定，法院在審理時可能會參考相關法律法規和實際情況來確定違約責任和后果。在深圳地區的實踐中，法院通常會綜合考慮雙方的合理權益，并在判決中依法確定違約責任。

　　因此，具體買受人未按時取得土地使用權證書的違約責任問題需要結合合同約定、相關法律法規以及具體案件情況進行綜合分析和判斷。建議當事人在面臨類似情況時，及時尋求法律咨詢或法律援助，確保自身權益得到合法維護。

　　三、出賣人已承擔房屋所有權證書違約責任的情況下，買受人是否能要求重復支付違約金

　　在出賣人已經就買受人未按時取得房屋所有權證書承擔了違約責任的情況下，買受人是否能要求出賣人就未按時取得土地使用權證書承擔違約責任？這涉及到違約責任的重疊問題。

　　根據合同法的基本原則，買賣合同的違約責任應當是相互獨立的。也就是說，買受人可以分別主張出賣人就不同違約行為承擔相應的責任。因此，在買受人已經要求出賣人承擔房屋所有權證書違約責任的情況下，買受人是可以繼續要求出賣人就未按時取得土地使用權證書承擔違約責任的。

　　然而，對于違約期限重疊部分的問題，是否應重復支付違約金需要根據具體情況和合同約定來判斷。如果合同中明確約定了每個違約行為對應的違約金金額，且買受人已經要求出賣人承擔了房屋所有權證書違約責任并獲得了相應的賠償，那么在重疊期間，出賣人可能不再重復支付違約金。這是因為重復支付違約金可能導致對出賣人的不合理加重違約責任，不符合合同法的原則。

　　然而，如果合同中沒有明確約定違約金金額或者違約責任的承擔方式，或者特殊情況下買受人認為重復支付違約金是合理的，可以通過協商或訴訟等方式來解決爭議。

　　四、深圳相關案例分析

　　在深圳地區的一個案例中，甲方與乙方簽訂了商品房買賣合同，約定了房屋所有權證書和土地使用權證書的交付期限。買受人乙方按時取得了房屋所有權證書，但由于出賣人甲方的原因，未能按時取得土地使用權證書。買受人乙方要求甲方承擔違約責任，并要求重復支付違約金。

　　法院在審理中認定，買受人已經取得了房屋所有權證書，符合《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款的規定。由于出賣人甲方未能按時取得土地使用權證書，違反了合同約定，應當承擔相應的違約責任。法院判決甲方支付乙方一定金額的違約金作為補償。

　　在這個案例中，買受人乙方已經要求甲方承擔了房屋所有權證書違約責任并獲得了相應的賠償。因此，在重疊期間，甲方可能不再重復支付違約金。這是因為乙方已經獲得了相應的補償，再次要求支付違約金可能構成不合理的重復索賠。

　　五、總結

　　根據《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款規定，房屋權屬證書和土地使用權證書是具有區別的，買受人在規定的期限內取得房屋所有權證書是一項義務。如果買受人已經取得了房屋所有權證書，但因出賣人原因未能在該期限內取得土地使用權證書，買受人可以請求出賣人承擔違約責任。

　　深圳房產律師提醒大家，在出賣人已經就買受人未按時取得房屋所有權證書承擔了違約責任的情況下，買受人可以繼續要求出賣人就未按時取得土地使用權證書承擔違約責任。然而，重復支付違約金的問題需要根據具體情況和合同約定來判斷。如果合同中已經約定了違約金金額，并且買受人已經獲得相應的賠償，出賣人可能不再重復支付違約金。但如果合同中未約定或特殊情況下買受人認為重復支付違約金是合理的，可以通過協商或訴訟等方式解決爭議。