在我國(guó)的司法活動(dòng)中，法院在審理合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛時(shí)，往往首先判定合作開發(fā)合同的性質(zhì)(在實(shí)踐中，除了以“房地產(chǎn)合作開發(fā)合同”的名稱外，還可以使用“合作建設(shè)合同”、“聯(lián)合建設(shè)合同”、“合作建設(shè)合同”等名稱。上海房產(chǎn)律師就來為您講講相關(guān)的情況。

　　結(jié)合本條司法實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，類似于提供土地、提供資金、提供資格等方面的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同作為合作開發(fā)合同的主要內(nèi)容統(tǒng)稱為“房地產(chǎn)合同”)最高人民法院依據(jù)的法律文件是2005年8月1日生效的《關(guān)于審理國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的解釋》(法律解釋[2005]第5號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》)。

　　《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛的司法解釋》第十四條規(guī)定:“本解釋所稱合作房地產(chǎn)開發(fā)合同，是指當(dāng)事人就提供土地使用權(quán)、資金等達(dá)成的協(xié)議。作為共同投資，分享利潤(rùn)，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同開發(fā)房地產(chǎn)。本文明確了“共同投資”是合作房地產(chǎn)開發(fā)的前提，“利潤(rùn)共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”是合作房地產(chǎn)開發(fā)合同的法律要求。

　　因此在進(jìn)行司法社會(huì)實(shí)踐中，如果人民法院可以認(rèn)為當(dāng)事人之間的合作研究開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同不滿足上述條文中的“共享經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的要件，則往往會(huì)否定合作學(xué)習(xí)開發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)。房地產(chǎn)合作開發(fā)合同實(shí)際上是其他性質(zhì)的合同的。

　　法院認(rèn)定雙方簽訂的合作房地產(chǎn)開發(fā)合同不符合《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第十四條“利潤(rùn)共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的規(guī)定，可以根據(jù)案件具體事實(shí)，適用《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第二十四條至第二十七條的規(guī)定，重新認(rèn)定合同性質(zhì)。主要有以下幾種情況:

　　1、規(guī)定土地保有權(quán)的合同，應(yīng)視為當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只獲得固定收益的土地保有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

　　2、在約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利息的條件下，如果固定利息的形式如下:

　　（1）固定資產(chǎn)數(shù)量進(jìn)行房屋的分配的，該合同管理應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為是房屋買賣雙方合同；

　　（2）定額貨幣應(yīng)當(dāng)視為貸款合同；

　　（3）以租賃或其他形式取得房屋使用權(quán)，應(yīng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

　　此外，于二○一七年十月一日生效的《民法通則》修訂了現(xiàn)行《中華民國(guó)民法通則》和《中華民國(guó)合同法》規(guī)定的民事法律行為效力制度,《中華人民共和國(guó)中華民國(guó)民法通則》第五十八條第六款和《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第三款規(guī)定，“以合法形式包括違法目的”的民事行為是無效的,《民法通則》第一百四十六條規(guī)定: “行為人和對(duì)方當(dāng)事人有虛假意圖的民事法律行為無效。以虛假意思表示的隱蔽民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。”

　　一方面，它使司法實(shí)踐不再“以合法形式掩蓋非法目的”，統(tǒng)一否定虛假意思表示和隱匿民事法律行為的效力；另一方面，尊重當(dāng)事人的意思自治，不輕易否定合同的效力，虛假意思表示無效，隱瞞行為也不無效。效果如何，要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)來處理。

　　（三）對(duì)合作進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)合同的性質(zhì)可以判斷中存在的問題

　　1、「作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)」及「定息」的定義模糊，標(biāo)準(zhǔn)亦不一致

　　司法實(shí)踐中，各地法院的判決標(biāo)準(zhǔn)并不一致。例如，在合作房地產(chǎn)開發(fā)合同中，提供土地使用權(quán)的一方獲得固定金額或固定面積的住房。在最高人民法院(2016)最高法民初字第96號(hào)判決書中，法院認(rèn)定這種情況符合《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第二十四條的規(guī)定，從而確定該合同的性質(zhì)為土地使用權(quán)出讓合同。但陜西省高級(jí)人民法院在(2016)陜民終314號(hào)判決書中卻作出了不同的判決。

　　在判決書中，盡管法院裁定，全面性協(xié)定規(guī)定土地保有權(quán)方的出資方須支付固定數(shù)額的款項(xiàng)，并提供固定的房屋面積以分配利益，但法院裁定，房地產(chǎn)合同的共同發(fā)展，理由是雙方同意土地保有權(quán)方在建造過程中將對(duì)合作伙伴的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　2、就合作物業(yè)發(fā)展合約而言，向土地使用權(quán)提供人提供資金以提供「保證回報(bào)」的一方，其酌情決定權(quán)有所不同

　　廣東省高級(jí)管理人民法院（2015）粵高法民一初字第1號(hào)判決書中我們認(rèn)為，由于在合同中約定可以提供一個(gè)資金一方無論項(xiàng)目容積率和建成項(xiàng)目物業(yè)總面積是否發(fā)生變化，均需要向?qū)W生提供中國(guó)土地資源使用權(quán)一方交付不少于固定建筑施工面積的物業(yè)，因此認(rèn)定問題提供一些土地使用權(quán)一方不承擔(dān)主要經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)而分析判斷該合同性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

　　上海房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)，最高人民法院民事訴訟請(qǐng)求書(2012)第1120號(hào)，盡管存在糾紛，但合作合同和補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，出讓方每單位土地使用權(quán)應(yīng)向出讓方支付一定金額，如果平均售價(jià)超過一定金額，法院不認(rèn)為土地使用權(quán)方不同意土地使用權(quán)方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不認(rèn)為這是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。