上海房產(chǎn)律師帶您了商品房合同解除的條件
至于上述銀行理由導(dǎo)致首付比例增加，是否構(gòu)成買方終止商品房銷售合同的理由，上述規(guī)定并不清楚是或否。在房屋銷售實踐中，當(dāng)事人對商品房銷售合同的處理往往出現(xiàn)上述情況并不一致。因此，如何應(yīng)對這種情況，買家和賣家往往意見不合。上海房產(chǎn)律師就來為您講講相關(guān)的情況。
此類案件的爭議焦點在于:首付款比例是否因銀行原因而提高，購房人主張解除商品房買賣合同是否符合法定解除條件。
開發(fā)商可以認為：因銀行主要原因分析導(dǎo)致首付款比例不斷提高的情形，不能進行歸責(zé)于出賣人，也不屬于國家法律制度規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由；在此情形下，作為一個付款義務(wù)教育主體的購房者應(yīng)自行補足首付款。
購房者認為: 購房者購買一手房，都是選擇開發(fā)商合作，推薦銀行辦理按揭手續(xù)，由于銀行的原因?qū)е率赘犊畹脑黾樱瑧?yīng)歸咎于賣方; 銀行不是因為購房者的信貸問題和貸款比率降低，不應(yīng)歸咎于購房者; 至少，不應(yīng)歸咎于雙方。
如果筆者從法官的角度審視買賣雙方的爭議焦點，并對上述法律規(guī)定進行解讀，就會做出如下分析判斷:
首先，因為銀行導(dǎo)致首付比例增加的情況，不能歸咎于開發(fā)商。
從商品房買賣合同的權(quán)利義務(wù)來看，支付購房款是商品房買賣合同中買受人的主要義務(wù)。合同中約定的支付首付款的義務(wù)和按揭貸款支付剩余房款的義務(wù)，是買受人作為債務(wù)人對債權(quán)人即出賣人做出的承諾。在按揭貸款的支付方式下，銀行作為第三方對賣方履行支付義務(wù)。
根據(jù)《中華民族人民民主共和國勞動合同法》第六十五條“當(dāng)事人可以約定由第三人向債權(quán)人履行政府債務(wù)的，第三人不履行社會債務(wù)問題或者沒有履行公司債務(wù)管理不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人需要承擔(dān)違約行為責(zé)任”之規(guī)定，若銀行發(fā)展不能完全按照買受人的承諾即其在商品房買賣雙方合同中的約定發(fā)放足額的貸款，并不免除買受人的付款責(zé)任，買受人理應(yīng)以其它方式補足首付款，繼續(xù)積極履行服務(wù)合同，否則就構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向出賣人承擔(dān)違約主體責(zé)任。
雖然購房者往往會選擇開發(fā)商與銀行合作辦理抵押貸款手續(xù)，但開發(fā)商并不限制購房者必須選擇合作銀行的開發(fā)商，也不承諾銀行將按照商品房銷售合同中規(guī)定的貸款比率放貸。而對于購房者來說，開發(fā)商沒有提供購房義務(wù)，所以銀行的身份不是作為第三方開發(fā)商向購房者提供貸款。
第二，因為銀行導(dǎo)致首付比例增加的情況下，不應(yīng)該“不能歸咎于雙方當(dāng)事人的事情”、
根據(jù)上述司法解釋和意見，監(jiān)管政策明確包含在不可歸責(zé)于雙方的原因中。銀行出于自身風(fēng)險控制的目的降低貸款比例，并不是監(jiān)管政策的改變。
最后，達成商品房買賣合同的法定解除條件，還需我們要有“合同管理確實已經(jīng)不能沒有履行”的要素。
最高人民法院第二十三條對商品房買賣合同糾紛審理中適用法律若干問題的解釋，理解為即使在與銀行有關(guān)的首付比例增加的情況下，如果買方仍然能夠繼續(xù)履行商品房買賣合同，不符合解除合同的法律條件; 如果經(jīng)核實確實是由于經(jīng)濟困難或其他原因，如果買方因貸款比例降低而不能繼續(xù)履行合同，在符合法律原因的前提下，可以支持買方解除合同的主張。
上海房產(chǎn)律師注意到，關(guān)于合同不能繼續(xù)履行的舉證責(zé)任，《浙江省第一人民法院關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛的意見》第四條明確規(guī)定，因首付比例提高導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的舉證責(zé)任在買受人。
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