國(guó)有土地使用權(quán)是否可能被提前收回？上海房產(chǎn)糾紛律師來(lái)回答
“房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特點(diǎn)就是“投入大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)多”，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程面臨諸多不確定性，比如政策變更、利率變化、通貨膨脹、市場(chǎng)供應(yīng)、市場(chǎng)周期等，“一著不慎，滿盤皆輸”。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期階段，土地拍賣掛上“奔跑的人”之后，獲得國(guó)有土地使用權(quán)并不容易，但仍然可以提前收回。宣義成等人訴浙江省衢州市國(guó)土資源局(最高法指導(dǎo)2014年41號(hào)案)。
一、案情簡(jiǎn)介
1、原告宣懿成等18人系浙江省目前衢州市柯城區(qū)衛(wèi)寧巷1號(hào)（原14號(hào)）衢州府山中學(xué)教師教工人員宿舍樓的住戶。
2、衢州市發(fā)展規(guī)劃委員會(huì)根據(jù)第三方建設(shè)銀行曲周分行的報(bào)告，審核并批準(zhǔn)曲周分行將商業(yè)樓宇的建設(shè)項(xiàng)目擴(kuò)展至原有商業(yè)綜合大樓的東南面。
3、同日衢州市規(guī)劃局制定建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)，衢州分行擴(kuò)建營(yíng)業(yè)用房等。根據(jù)詳細(xì)規(guī)劃，擬自行購(gòu)買并拆除占地205平方米的福山中學(xué)教工宿舍樓，改造為露天停車場(chǎng)。(修改與案件相關(guān)的內(nèi)容)
4、同月三十一日，曲周市土地局發(fā)出《關(guān)于撤銷國(guó)有土地使用權(quán)的通知》 ，通知包括宣義成在內(nèi)的十八人，他們所使用的國(guó)有土地使用權(quán)將被撤銷，他們有權(quán)提起訴訟。該通知說(shuō)明了行政決定所依據(jù)的法律名稱，但沒(méi)有具體說(shuō)明行政決定所依據(jù)的具體法律規(guī)定。
二、裁判結(jié)果
法院認(rèn)為，衢州市國(guó)土資源局作出的收回國(guó)有土地使用權(quán)的具體行政行為主要證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予撤銷。
三、評(píng)析
本案原告雖勝訴，但并不意味著中國(guó)政府可以收回國(guó)有土地使用權(quán)沒(méi)有相關(guān)法律理論依據(jù)。
四、在什么情況下政府可以提前收回國(guó)有土地使用權(quán)？
因公共利益的需要，提前收回國(guó)有土地使用權(quán)的。從法律角度看，《物權(quán)法》第一百四十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條、《土地管理法》第五十八條第一款(甲)項(xiàng)、(乙)項(xiàng)、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條、第四十七條第二款對(duì)此作了規(guī)定，但在實(shí)踐中仍存在諸多爭(zhēng)議，主要原因如下:
1、政府國(guó)土資源主管部門在土地出讓和土地收回過(guò)程中具有雙重身份，既是 "運(yùn)動(dòng)員 "又是 "裁判員 "，容易擴(kuò)大 "因公共利益 "的適用范圍；
2、對(duì)因公共經(jīng)濟(jì)利益發(fā)展需要而提前收回國(guó)有土地使用權(quán)的法律工作性質(zhì)不明。目前主要有以下三種不同意見(jiàn)：將該行為視為行政征收;國(guó)家作為土地所有者，為這種情況創(chuàng)設(shè)了法定的撤銷權(quán)。基于這種形成權(quán)，國(guó)家可以單方面宣布提前解除合同。
上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，國(guó)有建設(shè)用地出讓合同具有行政合同和行政許可的雙重屬性，是一種提前收回土地的行政許可撤銷行為。目前司法實(shí)踐傾向于適用(2)解除合同的說(shuō)法，即國(guó)有建設(shè)用地出讓合同屬于民事合同。
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