上海的房價(jià)增勢(shì)迅猛，而由此導(dǎo)致的結(jié)果就是增加了房屋交易中賣方違約的情況，而買方可能認(rèn)為自己只能夠收取雙倍返還的定金，但是真的是這樣嗎？買房違約怎么起訴？違約金怎么賠償？上海專業(yè)房產(chǎn)糾紛律師通過問答的形式來為大家解答。

　　一、我是房子的賣方，現(xiàn)在房屋價(jià)格上升了，我不想賣了，那我能不能把定金雙倍返還給買方，但不履行買賣合同？

　　首先要看雙方訂立的合同是定金協(xié)議還是房屋買賣合同，并且還要看定金協(xié)議與房屋買賣合同是不是夠成本約，定金協(xié)議不等于預(yù)約，房屋買賣合同也不等于本約。簡單來講只有簽訂定金協(xié)議并且不夠成本約的情況下才可以選擇支付雙倍定金以此不履行合同。

　　二、那么如何確定是預(yù)約合同還是本約合同呢？

　　上海打房產(chǎn)官司的律師：根據(jù)《民法典》第495條規(guī)定：“當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。”因此我們可以看出預(yù)約合同是為了達(dá)成本約合同而訂立的合同，一般名稱為定金合同或者居間合同。

　　而本約合同就是正式的合同，雙方達(dá)成一致意見，成立正式的合同關(guān)系，受到合同約束。但是如果居間合同或定金合同里對(duì)買賣合同的主要條款進(jìn)行了約定，也一般屬于本約合同。

　　三、那么預(yù)約合同和本約合同的區(qū)別對(duì)買賣雙方有什么影響嗎？

　　第一個(gè)問題在于合同能否繼續(xù)履行。如果是預(yù)約合同的話，即使賣方違約不交房或者買方不付款，那么守約方只能依靠定金罰則解除合同。如果雙方簽訂的是本約合同，那么守約方就可以請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行合同。
 

　　四、那么關(guān)于賠償?shù)膯栴}呢？

　　如果雙方簽訂的是預(yù)約合同，那么賠償?shù)姆秶话阒幌抻诙ń鹆P則，也就是賣方雙倍返還定金或者買方無權(quán)要求返還定金。

　　如果雙方簽訂的是本約合同，根據(jù)《民法典》第五百八十八條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。”守約方可以主張違約金或者定金罰則，另外如果房屋大幅上漲超過20%，此時(shí)守約方如果是買方還可以向賣方主張因房價(jià)上漲所造成的差價(jià)損失，法院可能會(huì)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整差價(jià)損失賠償?shù)慕痤~，并且此時(shí)賠償?shù)膮⒖純r(jià)值可能以法院審理時(shí)房屋價(jià)格為準(zhǔn)。

　　五、賣方可以要求支付違約金并解除合同嗎？

　　上海房產(chǎn)訴訟律師：有些賣方認(rèn)為只要向買方表達(dá)解除合同的意思，并且支付違約金合同就可以解除了。此種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的，合同的解除權(quán)分為約定解除和法定解除，但是都需要滿足一定的情形守約方才可以解除買賣合同，而違約方不享有解除合同的權(quán)利。

　　《民法典》第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

　　（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。”
 

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