一、守約方簽訂認(rèn)購書等房產(chǎn)買賣預(yù)約合同的，無權(quán)強(qiáng)制要求違約方履行合同登記過戶。

　　《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2012年7月1日起實(shí)施）第二條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”。針對簽訂預(yù)約合同后賣方違約不予辦理過戶登記手續(xù)的情形，買方有權(quán)依據(jù)預(yù)約合同請求賣方承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償責(zé)任，但是基于預(yù)約合同的性質(zhì)，請求預(yù)約合同繼續(xù)履行的訴訟請求通常無法得到支持。上海房產(chǎn)買賣糾紛律師

　　依據(jù)傳統(tǒng)的民法理論，當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同。預(yù)約合同通常使用認(rèn)購合同、意向合同等合同名稱，其目的在于當(dāng)事人對將來簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃，約定在將來訂立本約；本約合同則是對雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。一份合同究竟是預(yù)約合同還是本約合同，就成了判斷這份合同能否繼續(xù)履行的關(guān)鍵。判斷的關(guān)鍵在于：其一，合同是否對雙方當(dāng)事人、房屋的基本情況、房款總價(jià)及付款方式、付款時(shí)間、交付條件和日期、產(chǎn)權(quán)證辦理等房產(chǎn)買賣交易條件作出了明確約定，如果沒有約定或約定不明確的，該合同無疑問為預(yù)約合同；其二，看當(dāng)事人的意思表示，當(dāng)事人是否有意在將來訂立新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人真實(shí)意思，并據(jù)此對當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界定。這是最高人民法院公報(bào)案例的觀點(diǎn)，詳見：成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案【最高人民法院（2013）民提字第90號(hào)，《中華人民共和國最高人民法院公報(bào)》2015年第1期（總第218期）】。也就是說，即使合同中明確約定了房屋買賣的各項(xiàng)具體內(nèi)容，但當(dāng)事人的意思表示仍是將來再進(jìn)一步磋商以訂立新合同，那么這仍是一份預(yù)約合同。

　　另外，在常見的二手房買賣過程中，買賣雙方多通過中介公司達(dá)成買賣合意并簽訂《房屋買賣意向協(xié)議》，約定在意向協(xié)議簽訂之日起數(shù)日內(nèi)簽訂正式的《房屋買賣合同》（網(wǎng)簽）。針對這種情形，齊精智律師傾向于認(rèn)為買賣雙方通過中介公司簽訂的《房屋買賣意向協(xié)議》為本約，正式的《房屋買賣合同》僅是為了辦理過戶登記手續(xù)而進(jìn)行備案登記的格式合同，是對雙方權(quán)利義務(wù)的再一次確認(rèn)，并非雙方擬訂立的新合同，非預(yù)約合同。從已生效的裁判案例來看，實(shí)踐中也通常如此認(rèn)定。

　　二、法院對房屋買賣遭遇“限購”、“限貸”導(dǎo)致無法繼續(xù)履行的，不能判決強(qiáng)制過戶。

　　廣東省高級(jí)人民法院在2012年的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》對于商品房買賣合同遭遇“限購”、“限貸”也有明確規(guī)定，若“商品房買賣合同簽訂后，政府部門出臺(tái)限購限貸政策的，人民法院應(yīng)查明買受人是否屬于限購或限貸范圍。確因限購限貸政策無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，或者不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，當(dāng)事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定予以支持。”，其中最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定了“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。也就是說，在買方?jīng)]有過錯(cuò)及其他違約的情形下，因限購、限貸導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，買受方可以主張解除合同，并要求退還已付的房款和定金，無需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　三、夫妻一方擅自處分房產(chǎn)的買賣合同，買受人知情的或者共有人在房產(chǎn)過戶前不同意出售的，房產(chǎn)買賣合同有效但法院不能判決繼續(xù)履行過戶義務(wù)。

　　出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某與李某簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，劉某基于信賴?yán)钅呈前干?802房屋國有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證上的登記權(quán)利人，且在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)李某的配偶陳某也出具同意銷售的證明，故其信賴?yán)钅秤袡?quán)處分案涉1802房屋，對此沒有任何過錯(cuò)；而經(jīng)查明，劉某所購買的案涉1802房屋在簽時(shí)同周邊同類型房屋的出售價(jià)格是一致的，且略高于周邊同類型房屋的價(jià)格，因此并不存在劉某同李某串通損害陳某利益的情形存在。基于此，在李某作為該房屋的登記權(quán)利人同劉某簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，劉某是善意的，且合同所約定的對價(jià)也是合理的，故《房屋買賣合同》系李某與劉某的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。至于劉某請求李某、陳某繼續(xù)履行合同的訴訟請求，經(jīng)查明，李某在出售案涉1802房屋時(shí)，系偽造了陳某的簽名，而在本案訴訟過程中，陳某明確表示不同意出售案涉1802房屋，根據(jù)物權(quán)法第九十七條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”的規(guī)定，在陳某作為案涉1802房屋共同共有權(quán)人的情況下，要想繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，實(shí)現(xiàn)該共有房屋的物權(quán)變動(dòng)，必須取得該房屋共有權(quán)利人陳某的同意。鑒于陳某在本案中明確表示不同意出售案涉1802房屋，故劉某主張繼續(xù)履行合同的訴訟請求，不符合上述物權(quán)法規(guī)定的條件，不予支持。至于在合同有效且不能履行情況下劉某的權(quán)益保護(hù)問題，劉某可以變更訴訟請求，要求解除合同并請求房屋出賣人李某承擔(dān)違約責(zé)任，對此，在法院已經(jīng)向劉某明確釋明其可變更訴訟請求的情況下，劉某仍堅(jiān)持其原來的訴訟請求，拒絕變更訴訟請求，故對劉某在本案中要求李某、陳某繼續(xù)履行案涉《房屋買賣合同》、協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記的訴訟請求，予以駁回。據(jù)此，一審法院判決，駁回劉某的訴訟請求。

　　四、貸款審批尚未通過，買方除貸款外無力支付剩余房款的，法院不得判決買方繼續(xù)履行合同。

　　即使雙方在房屋買賣合同中約定了買房通過銀行按揭貸款方式支付剩余購房款，但如果判決前買方貸款審批尚未通過/未取得貸款承諾/未簽訂貸款合同，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四條關(guān)于合同自愿原則的規(guī)定、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第四十一條關(guān)于任何單位和個(gè)人均不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款的規(guī)定，人民法院無法直接判決銀行發(fā)放貸款，無法判決強(qiáng)制履行合同。只有原告一次性支付剩余購房款，法院才能據(jù)此判決，才能確保依據(jù)原告繼續(xù)履行訴訟請求所作出的繼續(xù)履行判決具有確定性和可強(qiáng)制執(zhí)行性，例如：周汝玲、呂贊華與房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【深圳市中級(jí)人民法院，（2015）深中法房終字第1737號(hào)】。所以，如果買方貸款審批尚未通過/未取得貸款承諾/未簽訂貸款合同，并且除貸款外無力支付剩余房款的，人民法院一般不會(huì)判決繼續(xù)履行房屋買賣合同。

　　五、《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　關(guān)于抵押物的轉(zhuǎn)讓，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。

　　在理論上和實(shí)踐中，賣方注銷已有的抵押登記是房屋買賣合同賣方的基本義務(wù)，也是房屋過戶登記的前提條件。但是，注銷房產(chǎn)抵押登記的主動(dòng)權(quán)在于賣方，一旦賣方違約未注銷抵押登記，附帶抵押登記的房屋不能完成過戶登記手續(xù)，人民法院也無法判決強(qiáng)制過戶，例如：關(guān)崴月、劉霞與鄭州鑫達(dá)實(shí)業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【鄭州市中級(jí)人民法院，（2017）豫01民終5130號(hào)】，王晶與牡丹江世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、牡丹江市安裝工程有限公司、尹春霞、李洪梅、王臘梅、符琳琳、牡丹江市城郊農(nóng)村信用合作聯(lián)社房屋買賣合同糾紛一案二審民事判決書【黑龍江省高級(jí)人民法院，（2015）黑民終字第52號(hào)】。但是，如果原告有能力代為清償涉案抵押債務(wù)以滌除抵押權(quán)，那么消除了房產(chǎn)繼續(xù)履行過戶登記的障礙，合同繼續(xù)履行將被支持，例如：唐芳等訴楊燕商品房銷售合同糾紛一案二審民事判決書【上海市第一中級(jí)人民法院，（2013）滬一中民二（民）終字第2254號(hào)】，周汝玲、呂贊華與房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【深圳市中級(jí)人民法院，（2015）深中法房終字第1737號(hào)】。

　　六、《民法典》實(shí)施后，在辦理抵押登記時(shí)約定禁止轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，未經(jīng)受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請的，法院不得判決過戶登記。

　　《自然資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知  自然資發(fā)[2021]54號(hào)》三、保障抵押不動(dòng)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人申請辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定” 欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定情況。有約定的填寫“是”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請轉(zhuǎn)移登記；沒有約定的填寫“否”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）共同申請轉(zhuǎn)移登記。約定情況發(fā)生變化的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請辦理變更登記。

　　七、房屋被依法查封的，法院不得判決過戶登記。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。《房屋登記辦法》第二十二條規(guī)定，房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。

　　房屋被依法查封的情況下，無法辦理房屋過戶登記手續(xù)，法院不會(huì)判決繼續(xù)履行合同、強(qiáng)制過戶。

　　八、法院僅判決繼續(xù)履行合同而無具體義務(wù)內(nèi)容的，存在履行內(nèi)容不明確無法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》（2014年12月16日）十一、請求合同繼續(xù)履行的處理：

　　當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內(nèi)容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。

　　九、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，該合同的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由買受人自行承擔(dān)，無權(quán)要求出賣人辦理過戶手續(xù)。

　　《最高人民法院對關(guān)于無證售房問題的答復(fù)》中明確：“其一，對于實(shí)踐中開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證明即出售商品房的，根據(jù)《最高人民院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該商品房預(yù)售合同無效，但是在起訴前開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定該商品房買賣合同有效。其二，在商品房預(yù)售合同被認(rèn)定無效之后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十七條的規(guī)定，合同無效的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。因此，如果該預(yù)售商品房合同有關(guān)于解決爭議的約定，則人民法院應(yīng)尊重該當(dāng)事人約定的效力，將該約定作為處理當(dāng)事人之間爭議的依據(jù)。在合同無效且合同中并無有關(guān)解決爭議方法的情況下，應(yīng)進(jìn)一步根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。與此同時(shí)，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　齊精智律師提示開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證明，但出賣人尚未取得房產(chǎn)證書的與買受人簽訂房產(chǎn)買賣合同的，該房產(chǎn)，買賣合同確定有效。房屋買賣合同簽訂后，出賣人以沒有房產(chǎn)證由拒絕繼續(xù)履行合同，買房人訴至法院要求繼續(xù)履行，法院可以依職權(quán)追加開發(fā)商為第三人，判令其協(xié)助辦證，房屋買賣合同繼續(xù)履行。

　　十、房屋買賣合同簽訂后,賣房人將房屋另行出賣給第三人并完成過戶,買房人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同的,法院將不予支持。

　　陳兆龍與賈凱華、劉恬川房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[京市第三中級(jí)人民法院（2017）京03民終3383號(hào)]裁判要旨：賣房人就同一標(biāo)的房屋簽訂兩份房屋買賣合同，先后將該房屋賣與不同買受人，兩份買賣合同均合法有效，此時(shí)，若出賣人將房屋過戶至其中一個(gè)買受人名下，則另一方買受人的買賣合同客觀上無法繼續(xù)履行，即使其與出賣人簽訂合同在先也不能要求賣房人按照合同約定繼續(xù)履行。

　　綜上，房產(chǎn)買賣合同有效也不能絕對保證過戶登記。上海房產(chǎn)買賣糾紛律師

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