2017年，陳某以5萬元的價(jià)格向張某出售了位于北京市海淀區(qū)的宅基地和地上房屋。雙方在村委會(huì)簽訂銷售協(xié)議，村委會(huì)加蓋公章。2018年，張某將戶口遷至該村。2019年，由于房屋老化嚴(yán)重，張向村委會(huì)和鎮(zhèn)政府申請(qǐng)翻建，鎮(zhèn)政府和村委會(huì)批準(zhǔn)了張的翻建申請(qǐng)。2019年9月，張突然收到海淀法院的民事傳票，得知自己己已被陳某起訴，要求認(rèn)定買賣無效，騰空房屋返還陳某。這件事像晴天霹靂一樣打亂了張某一家的正常生活，如果買賣被認(rèn)定無效，張某一家就無處居住。

　　根據(jù)上面案例關(guān)于農(nóng)村宅基地買賣案件問題，上海靜安江寧路律師形成以下意見：

　　一、在國家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。

　　上海靜安區(qū)律師提出在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請(qǐng)求返還購房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯(cuò)等因素予以確定。

　　比如：上海就出臺(tái)了《市農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓細(xì)則(試行)》等共9項(xiàng)宅基地改革實(shí)施細(xì)則。因此，宅基地房屋買賣合同是否有效，一定要看試點(diǎn)地區(qū)還是非試點(diǎn)地區(qū)！
 

　　二、在涉及農(nóng)村宅基地或農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的民事糾紛案件中，當(dāng)事人主張利潤分配等合同權(quán)利的，應(yīng)提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃及優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續(xù)或者雖提供了上述手續(xù)，但在一審法庭辯論終結(jié)前土地性質(zhì)仍未變更為國有土地的，所涉及的相關(guān)合同應(yīng)按無效處理。注意：尤其是在征地拆遷時(shí)，宅基地房屋買賣合同可能無效，但是作為買受人可以分得部分拆遷補(bǔ)償款。而在上海，根據(jù)滬高法民—[2004]4號(hào)文，雖然合同無效，但買受人可以分得70%的拆遷補(bǔ)償款！上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見

　　靜安區(qū)江寧路律師提示農(nóng)村宅基地買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對(duì)于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理，具體如下：

　　第一、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。

　　第二、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

　　第三、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

　　第四、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。
 

　　對(duì)此類案件進(jìn)行處理時(shí)，亦區(qū)分不同情況：

　　第一、按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。

　　第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。   上海靜安土地使用熱線咨詢律師事務(wù)所
 

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