案例：2018年10月12日，原告（買方）與被告京豐地產（賣方）位于沈陽和平區南京北街36-1號12-1號，建筑面積69.66平方米積69.66平方米。
 

　　約定內容為：第四條房屋總價為1,214,870元；第六條付款方式和期限：買受人應當在簽訂《商品房買賣合同》的同時，支付該商品房的首付款，即614,870元，貸款金額為600,000元，買受人應當在5個工作日內到銀行辦理貸款相關手續，并在簽訂本合同之日起30日內付清；第八條出賣人應當在2020年3月31日前將經驗收合格并符合本合同約定的商品房交付給買受人；第九條除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人未按照本合同規定的期限將該商品房交付給買受人使用的，逾期90天以上的，買受人有權終止合同。買受人終止合同的，出賣人應當自買受人終止合同通知到達之日起30天內退還全部付款，并按照買受人累計付款的2%向買受人支付違約金。
 

　　2018年10月11日，原告于2019年1月2日向被告京豐房地產支付購房款244870元，37萬元。2019年3月5日，原告(借款人)與被告交通銀行遼寧分行(貸款人)、被告京豐房地產(擔保人)簽訂《個人房地產抵押合同》，約定原告向交通銀行遼寧分行借款6萬元購買沈陽市和平區南京北街36-1號12-1房地產。貸款期限為2019年3月5日至2049年3月5日。2019年12月26日，被告為原告開具金額1214870元的購房款發票。上海光新律師截至本案最后一次法院辯論結束，本案涉及的財產尚未交付使用。
 

　　謝宇向一審法院提起訴訟：1.請求解除原告與被告于2018年10月12日簽訂的《商品房買賣合同》；2.請求被告配合原告撤銷沈陽市和平區南京南北街36-1號12-01，建筑面積69.66平方米的房屋登記，并返還原告已繳納的房屋契稅11.570元，貸款服務費3180元，共計14.750元；3.請求法院責令被告返還原告購房團購2萬元，總購房款1.214.870元，共計1.234.870元；4.請求法院責令被告賠償原告購房產生的已付交通銀行的利息，暫計67.82.50元；5.請求法院責令被告返還原告已付首付款71.764元；6.請求法院責令被告支付逾期交房違約金24.297.40元；7.請求解除原告與被告二交通銀行遼寧分行簽訂的個人房地產抵押合同；8.訴訟費用由被告承擔。
 

　　一審法院認為，第一，商品房銷售合同和個人房地產抵押貸款合同是否終止。原告與京豐房地產簽訂的《商品房銷售合同》是各方的真實意圖，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，各方應遵守履行。京豐房地產作為涉案房地產開發商，是其基本的合同義務。
 

　　上海光新律師根據《商品房買賣合同》，第八條出賣人應當在2020年3月31日前將經驗收合格并符合本合同約定的商品房交付給買受人；第九條除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人未按照合同規定的期限將商品房交付給買受人的，逾期90天以上的，買受人有權終止合同。買受人終止合同的，出賣人應當自買受人終止合同通知到達之日起30日內退還全部已付款，并按照買受人累計已付款的2%向買受人支付違約金。京豐房地產已經違約，原告行使合同終止權符合約定，應當予以支持。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定:因商品房買賣合同確認無效或者被撤銷、終止，商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人要求終止商品房擔保貸款合同的，應當予以支持。因此，原告與交通銀行遼寧分行簽訂的《個人房地產抵押合同》應當終止。
 

　　二、關于原告要求京豐房地產退還房屋購房款、已償還貸款本金、已支付銀行貸款利息及上述款項利息，違約金是否成立。《中華人民共和國民法典》第五百六十六條第一款規定:合同終止后，未履行的，終止履行；已履行的，當事人可以根據履行情況和合同性質要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案涉及的《商品房買賣合同》終止后，京豐房地產應向原告退還首付房款614870元，并賠償原告已償還貸款本金、已付銀行貸款利息(以銀行系統數據為準)和違約金。上海光新律師根據合同，違約金的計算方法是:首付房款614870元與原告已償還銀行貸款本金之和，按2%計算。至于原告要求賠償已付款項的利息，因為被告已經按照合同支付了違約金，所以不支持利息要求。

　　三、關于原告要求京豐房地產償還剩余銀行貸款本息，逾期付款造成的其他損失。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定:商品房買賣合同確認無效或者撤銷的，商品房擔保貸款合同終止后，出賣人應當將收到的購房貸款和購房款本息返還擔保權人和買受人。本案中，原告與交通銀行遼寧分行、京豐房地產簽訂的《個人房地產抵押合同》生效后，交通銀行遼寧分行履行了支付貸款的義務。《個人房地產抵押合同》終止后，京豐房地產應將《個人房地產抵押合同》項下的剩余貸款本息返還交通銀行遼寧分行；京豐房地產償還《個人房地產抵押合同》項下的剩余本息后，原告和交通銀行遼寧分行應協助撤銷《商品房買賣合同》的備案登記和房屋抵押登記。
 

　　四、關于原告主張的契稅損失、貸款服務費和團購費損失。上海光新律師根據現行政策法規，如果買賣雙方終止商品房銷售合同，原告可以向稅務機關辦理退稅手續。因此，契稅不屬于原告的實際損失，因此不支持本請求。原告主張的貸款服務費和團購費，由于原告未提供證據證明，原告應承擔無法提供證據的法律后果，因此不支持原告的這部分訴訟請求。

　　一審法院判決：一、解除原告謝宇與被告遼寧京豐房地產有限公司于2018年10月12日簽訂的《商品房買賣合同》；

　　2、解除原告謝宇與被告交通銀行遼寧分行、遼寧京豐房地產有限公司于2019年3月5日簽訂的《個人房地產抵押合同》；

　　3、被告遼寧京豐置業有限公司自判決生效之日起十日內返還原告謝宇購房首付614870元；

　　4、被告遼寧京豐房地產有限公司自判決生效之日起10日內返還原告謝宇向被告交通銀行有限公司遼寧分行償還的個人房地產抵押貸款合同項下的貸款本息（具體金額以銀行系統數據為準）；

　　5、被告遼寧京豐房地產有限公司自判決生效之日起10日內支付原告謝宇違約金（以614、870元首付房款與原告謝宇償還《個人房地產抵押合同》項下的銀行貸款本金之和為基數，按2%計算）；

　　6、被告遼寧京豐房地產有限公司自判決生效之日起十日內償還被告交通銀行股份有限公司遼寧分行個人房地產抵押貸款合同項下的剩余貸款本息（具體金額以銀行系統數據為準）；

　　7、自個人房地產抵押貸款合同貸款本息償還之日起十五日內，原告謝宇、被告交通銀行有限公司遼寧分行協助被告遼寧京豐房地產有限公司撤銷商品房銷售合同備案登記，撤銷沈陽和平區南京北街36-1號12-1房屋預售商品房抵押預測登記；

　　8、駁回原告謝宇的其他訴訟請求。

 

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