借名買房中出借人是否以不動產登記作為違約責任依據
根據《物權法》第24條的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。登記只是取得權利人對該不動產依法享有或者擔保的權利，并不能對抗善意第三人。
《民法典》第546條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅由始至終受到國家法律保護，任何組織或者個人不得危害和限制不動產物權的設立和消滅；未經登記或者變更、交易不成的，不得對抗善意第三人”。
因此可以認為不動產物權變更登記不影響借名買房人簽訂合同約定對其解除權問題；即使雙方因糾紛對簿公堂，仍可主張以不動產登記簿作為確認雙方對借貸事實及法律關系處理之依據；若實際出資人因資金困難而未及時支付購房款或出借人無其他正當理由拒絕配合辦理房屋權屬登記手續并不能影響出借人主張其承擔支付房款義務和逾期付款責任。
另外根據《民法典》第544條要求：“當事人應當按照約定全面履行自己是合同當事人，不得擅自變更或者解除合同”以及《合同法》第54條規定：“當事人應當遵循誠實信用原則”。
1、《民法典》第一百一十條
當事人一方不履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但是不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。因違約取得的利益，包括合同履行后可以獲得的利益等。當事人一方不履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任。有過錯的一方應當分擔相應額度的賠償責任。
2、第一百九十五條
根據上述兩法司法解釋可知雙方當事人簽訂的借名買房協議雖然約定“實際出資人無權單方解除”但并不以出借人主觀上是否惡意為前提，該約定的解除權僅限于出借人單方之解除，而非其善意。且若因實際出資人自身原因導致協議無法達成，出借人可根據協議約定繼續主張其享有相應權利并要求實際購房人歸還借款，亦不會因為沒有簽訂借名買房協議而對出借人繼續要求其支付逾期付款價款或者利息等權利予以限制，因此應認定該違約金條款已充分保護出借人之合法權益。
3、第一百九十六條與第二百三十八條的差異
第一百九十六條是關于不動產物權變更登記的特殊規定，而第二百三十八條在法律性質上屬于特殊規定，該條明確規定的目的為為了保護善意第三人。且該病狀的特殊點在于只要登記在出名人名下就發生了債權債務關系。因此在認定借名買房人是否可以拒絕配合辦理房屋權屬登記手續時，可以參考前述案件中雙方關于不動產買賣合同解除權歸屬約定。
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