買房子，對很多學(xué)生家庭教育來說都是一件大事，不僅發(fā)展需要企業(yè)投入使用大量工作時間金錢，選購商品房的過程中，也可能會面臨各種糾結(jié)與困惑。今天，上海房產(chǎn)糾紛律師就來談?wù)勝彿窟^程中極為重要關(guān)鍵的價格管理問題。

　　一、商品房價格記錄系統(tǒng)

　　作為大量的交易，商品房的價格往往是購房者在購房過程中最為關(guān)注的問題。那么，如何確定商品房的價格，消費(fèi)者的選擇和判斷依據(jù)是什么？我們可以通過相關(guān)的規(guī)范性文件進(jìn)行解釋。

　　《國務(wù)院關(guān)于中國堅決遏制部分主要城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)（2010）10號）明確研究指出：“對取得預(yù)售許可或者可以辦理現(xiàn)房銷售部門備案的房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)項目，要在法律規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部產(chǎn)品銷售房源，并嚴(yán)格要求按照申報價格明碼標(biāo)價對外直接銷售。”

　　《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于學(xué)生進(jìn)一步通過加強(qiáng)我國房地產(chǎn)行業(yè)市場進(jìn)行監(jiān)管體系完善中國商品住房預(yù)售制度有關(guān)社會問題的通知》（建房（2010）53號）也明確相關(guān)規(guī)定：“取得預(yù)售許可的商品住房建設(shè)項目，房地產(chǎn)公司開發(fā)技術(shù)企業(yè)必須要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。”

　　我國房地產(chǎn)市場以政府指導(dǎo)價為基礎(chǔ)，開發(fā)商自主決定商品房價格。為保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，2010年以來，我國開始實(shí)行商品房銷售價格記錄制度，各地采取地方性法規(guī)和地方性規(guī)范性文件等形式，對商品房銷售和記錄價格等進(jìn)行規(guī)范。

　　雖然具體規(guī)定不盡相同，但總體思路是規(guī)范商品房銷售價格，嚴(yán)格執(zhí)行商品房明碼標(biāo)價、一房一價的銷售，要求開發(fā)商按照記錄價格向外銷售，嚴(yán)禁無加價提價。因此，購房者在認(rèn)購時，必須檢查房價，以確定開發(fā)商是否有擅自漲價等違法行為。

　　二、商品房銷售價格高于備案價格的情形及法律后果

　　雖然目前我國施行商品房銷售市場價格備案管理制度，但現(xiàn)實(shí)交易中，商品房銷售價格高于備案價格、或者可以通過學(xué)習(xí)其他工作方式不斷增加消費(fèi)者購房成本的現(xiàn)象屢見不鮮。合同價格明顯高于備案價格。

　　這種情況在采購合同中體現(xiàn)得最為明顯，影響也最為嚴(yán)重。合同價格高于歷史最高價格，對買方影響最直接的是商品房銷售合同無法處理的網(wǎng)絡(luò)簽名。

　　根據(jù)實(shí)際情況，各地都根據(jù)記錄價格確定了相應(yīng)的價格波動率，而合同價格高于或低于記錄價格的波動率將導(dǎo)致無法進(jìn)行網(wǎng)上簽約手續(xù)，要想成功，必須在規(guī)定期限屆滿后調(diào)整合同價格或者調(diào)整備案價格，再次申請網(wǎng)上簽約手續(xù)，使買方的時間成本大幅度增加。

　　對于企業(yè)大部分人來說，購房的主要發(fā)展方式方法還是按揭。在辦理貸款時，銀行系統(tǒng)一般會根據(jù)我國商品房備案價格方面進(jìn)行房產(chǎn)評估，確定放貸額度。合同價格水平高于備案價，意味著中國銀行放貸額度減小，購房者實(shí)際問題需要我們支付的購房款增多。

　　如果合同價格高于記錄價格，是否會導(dǎo)致合同無效？合同法第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效。因此，違反法律、行政法規(guī)的管理規(guī)定，當(dāng)然不會導(dǎo)致合同無效。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師注意到，目前我國關(guān)于商品房價格管制、政府指導(dǎo)價、價格記錄等各種通知、意見，都是管理規(guī)定，尚未形成法律、行政規(guī)定效力的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，違反這種規(guī)定的商品房買賣合同，不一定被視為無效，我國目前的判例也支持這一觀點(diǎn)。