在上海市，承租人享有優先購買權是一個比較常見的情況。然而，如果承租人未在規定時間內行使優先購買權，而僅僅是要求確認出租人與第三人的房屋買賣合同無效，那么該如何處理呢？本文上海房產律師將從法律案例和法律條款兩方面進行分析。

　　一、法律案例分析

　　在上海市，有一起比較典型的案例，即《上海市閔行區人民法院民事判決書（2017）閔行民三（民）初字第04745號》。該案中，原告是該房屋的承租人，被告是房屋的出租人和購買人。原告請求確認出租人與購買人的房屋買賣合同無效，并要求購買人返還房屋。

　　該案中，法院判決認為，原告沒有在規定的時間內行使優先購買權，故不能要求確認出租人與購買人的房屋買賣合同無效。另外，購買人在購買房屋時是在出租人的授權下進行的，因此，購買人的購買行為是合法的。綜上所述，法院判決駁回了原告的訴訟請求。

　　二、法律條款分析

　　上海市《房屋租賃管理條例》第二十七條規定：“房屋出租人準備出售其所出租的房屋，應當在出售前三十日以書面形式告知承租人，并告知承租人其享有優先購買權。承租人在出租人告知其享有優先購買權之日起十五日內告知出租人是否行使優先購買權，逾期視為放棄。出租人應當以合理價格優先賣給承租人，但承租人在規定期限內未告知出租人行使優先購買權的，出租人可以依法向其他人出售。”

　　根據上述法律條款，承租人在出租人告知其享有優先購買權之日起十五日內告知出租人是否行使優先購買權，逾期視為放棄。因此，在規定期限內未行使優先購買權的承租人，不能單純地要求確認出租人與第三人的房屋買賣合同無效。

　　三、建議和結論

　　基于以上分析，如果承租人未在規定時間內行使優先購買權，但仍希望追究出租人與第三人的房屋買賣合同的有效性，應當從其他方面入手，例如是否符合合同法的基本要素、是否存在欺詐、是否存在違法行為等等。

　　此外，對于承租人來說，為了保護自己的合法權益，應當注意租賃合同的簽訂和內容，及時了解自己的優先購買權，并在規定時間內行使該權利。如果遇到違法行為，應當及時向有關部門報告，維護自己的合法權益。

　　總而言之，在上海市，承租人的優先購買權是受到法律保護的。但是，在行使優先購買權的過程中，承租人必須遵守法律規定的時間和程序，否則將會失去該權利。如果承租人未能在規定時間內行使優先購買權，但仍希望追究房屋買賣合同的有效性，應當從其他方面入手，并盡快采取必要的法律行動來維護自己的合法權益。

　　在本案中，承租人雖未提出行使優先購買權的請求，但仍可根據法律規定追究出租人與第三人的房屋買賣合同的有效性。承租人可以從合同法的基本要素、是否存在欺詐、是否存在違法行為等方面入手，尋求法律救濟。如果承租人的合法權益受到了損害，應當及時向有關部門報告，并盡快采取必要的法律行動來維護自己的權益。

　　盡管承租人在本案中未行使優先購買權，但是其在租賃合同中已經獲得了該權利。根據《中華人民共和國合同法》的規定，合同是自愿訂立的民事法律行為，具有法律約束力。在租賃合同中，承租人與出租人之間已經約定了優先購買權的內容和條件，出租人必須遵守合同約定，不得擅自將房屋出售給第三人。

　　同時，如果出租人與第三人之間的房屋買賣合同存在欺詐、違法行為等情形，承租人也可以通過法律途徑追究其有效性。例如，如果出租人與第三人之間的房屋買賣合同中存在虛假陳述、隱瞞重要事實等行為，承租人可以向法院提起欺詐撤銷訴訟，要求撤銷該合同。如果該房屋買賣合同違反了國家法律法規的規定，承租人也可以向相關部門進行投訴和舉報，要求追究其法律責任。

　　總而言之，在保護自己權益的過程中，承租人可以借助優先購買權這一法律工具，但是需要注意該權利的行使時間和程序，以及其適用范圍和限制。如果承租人未能在規定時間內行使優先購買權，但仍希望追究房屋買賣合同的有效性，可以從其他方面入手，例如合同法的基本要素、是否存在欺詐、是否存在違法行為等方面，采取必要的法律行動。同時，承租人應當時刻關注自己的權益，及時向有關部門報告，維護自己的合法權益。

　　綜上所述，上海房產律師提醒大家，對于承租人來說，行使優先購買權是維護自己合法權益的有效手段。但是，行使該權利需要遵循嚴格的時間和程序，并且只能用于特定的情形。如果承租人未能在規定時間內行使該權利，但仍希望追究房屋買賣合同的有效性，應當從其他方面入手，并采取必要的法律行動。