審理法院：　上海市第一中級人民法院

　　案　　號：?。?012）滬一中民二（民）終字第3343號

　　案　　由：　房屋租賃合同糾紛

　　裁判日期：　2012年12月13日

　　上海市第一中級人民法院民事判決書

　?。?012）滬一中民二（民）終字第3343號

　　上訴人（原審被告）上海A旅館有限公司。

　　法定代表人葉某某，職務(wù)執(zhí)行董事。

　　委托代理人金某，上海B餐飲有限公司員工。

　　委托代理人丁亮，上海市丁孫黃律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）上海C能源股份有限公司。

　　法定代表人鄭某某，職務(wù)董事長。

　　委托代理人吳益民，上海市華榮律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人張艷郁，上海市華榮律師事務(wù)所律師。

　　原審被告上海D媒體通信科技發(fā)展有限公司。

　　法定代表人俞某某，職務(wù)執(zhí)行董事。

　　委托代理人金某某，該公司員工。

　　上訴人上海A旅館有限公司（以下簡稱A公司）因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市長寧區(qū)人民法院（2012）長民三（民）初字第691號民事判決，向本院提起上訴。本院于2012年11月27日受理后，依法組成合議庭，于2012年12月5日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人A公司的委托代理人金某、丁亮，被上訴人上海C能源股份有限公司（以下簡稱C公司）的委托代理人張艷郁、原審被告上海D媒體通信科技發(fā)展有限公司（以下簡稱D公司）的委托代理人金某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審認(rèn)為，C公司與A公司之間就涉訟房屋簽訂的租賃合同系雙方的真實意思表示，當(dāng)屬合法有效。合同的權(quán)利義務(wù)終止后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，恪守合同約定，按約履行己方各項義務(wù)。

　　根據(jù)C公司、A公司提供的證據(jù)證明，租期屆滿后，C公司、A公司之間未就續(xù)租問題達(dá)成租賃協(xié)議，A公司作為承租人應(yīng)當(dāng)按照約定向C公司返還涉訟房屋，故對于C公司要求A公司搬離及交還涉訟房屋的訴請，法院應(yīng)予支持。對于C公司要求A公司承擔(dān)涉訟房屋使用費的訴請，因合同中對于A公司在租期屆滿后的房屋使用費標(biāo)準(zhǔn)有明確約定（即日租金的6.28元/平方米），故法院予以支持，但6.28元/平方米/日的房屋使用費起算時間應(yīng)為租期屆滿5日后，即從2012年2月27日起算，2012年2月22日至26日期間，應(yīng)為C公司給予A公司的搬離期，故對于該部分的房屋使用費法院不予支持。

　　A公司并未舉證證明雙方就續(xù)租問題達(dá)成一致。對于裝修部分，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費用的，不予支持。關(guān)于動遷利益，根據(jù)合同的約定，在租賃期內(nèi)即使動遷，C公司也不對A公司做任何經(jīng)濟(jì)賠償和補(bǔ)償。而根據(jù)拆遷公告發(fā)出的日期，是在合同到期日后的半年，故依據(jù)法律規(guī)定和合同約定A公司均無動遷利益。綜上所述，A公司的相關(guān)辯稱意見，缺乏事實與法律依據(jù)，法院均不予采納。

　　三方簽訂的《抵押合同》合法有效，法院予以確認(rèn)。因A公司還在繼續(xù)使用涉訟房屋，產(chǎn)生的房屋使用費屬于抵押合同擔(dān)保的范圍，且兩部車輛已經(jīng)進(jìn)行了抵押登記。故依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，若A公司未按期履行支付房屋使用費的義務(wù)，則C公司可與D公司協(xié)議，以上述兩輛車輛折價或者拍賣、變賣上述兩部車輛所得價款受償，超出債權(quán)部分的價款歸D公司所有，不足部分由A公司繼續(xù)清償。

　　原審法院審理后，依照《中華人民共和國合同法》第九十二條、第一百零七條、第二百三十五條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十三條之規(guī)定，于二〇一二年十月二十三日作出判決：一、上海A旅館有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)搬離本市長寧區(qū)延安西路XXXX弄XX號前幢（建筑面積為1,027平方米）房屋，并將該房屋交還給上海C能源股份有限公司；二、上海A旅館有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付上海C能源股份有限公司自2012年2月27日起至實際交還房屋之日止的房屋使用費，按照人民幣6.28元/平方米/日標(biāo)準(zhǔn)計算；三、若上海A旅館有限公司未按期履行上述第二項付款義務(wù)，則上海C能源股份有限公司可與上海D媒體通信科技發(fā)展有限公司協(xié)議，以東風(fēng)牌型號為LZ6460Q8GS，車牌為滬XXXXXX的小型普通客車和海馬牌型號為HMC6432，車牌為滬XXXXXX的小型普通客車折價，或者申請以拍賣、變賣上述兩輛車輛所得價款優(yōu)先受償，超出債權(quán)部分價款歸上海D媒體通信科技發(fā)展有限公司所有，不足部分由上海A旅館有限公司繼續(xù)清償。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費人民幣5,073元，由上海A旅館有限公司負(fù)擔(dān)。

　　判決后，A公司不服，上訴于本院，訴稱：C公司不是房屋的權(quán)利人，其與A公司的租賃合同應(yīng)屬無效。涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)人系上海E機(jī)械廠，從該單位工商資料上看有注銷的信息，但后又有同名單位的工商材料出現(xiàn)，因此無法確定上海E機(jī)械廠確實注銷。涉訟房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)有國資流失之嫌疑，C公司不是房屋權(quán)利人，無資格提起訴訟。要求二審法院撤銷原審判決第一、二項。

　　被上訴人C公司辯稱：原審認(rèn)定事實清楚、適用法律正確，要求二審法院維持原判。

　　原審被告D公司述稱：同意A公司的意見。

　　經(jīng)本院審理查明，原審法院認(rèn)定事實無誤，本院依法予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：C公司與A公司簽訂的合同系雙方真實意思表示，當(dāng)屬合法有效，A公司應(yīng)當(dāng)按約全面履行義務(wù)。原審根據(jù)雙方的合同約定及本案的事實所作的處理，符合法律規(guī)定，本院予以維持。上訴人A公司主張C公司非涉訟房屋的權(quán)利人，不是本案適格原告。本院認(rèn)為，本案為租賃合同糾紛，C公司與A公司系合同的相對方，A公司理應(yīng)恪守合同義務(wù)?，F(xiàn)合同租賃期限已經(jīng)屆滿，A公司繼續(xù)占用系爭房屋已無合同依據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)予返還并支付相應(yīng)使用費。據(jù)此，原審法院所作判決正確，本院依法予以維持。至于涉訟房屋在產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的問題，應(yīng)當(dāng)通過其他途徑予以處理，不屬于本案的處理范圍。綜上所述，上訴人A公司的上訴理由不能成立，其上訴請求，本院難以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣5,073元，由上訴人上海A旅館有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審判長　龐聞淙

　　代理審判員　朱　瑞

　　代理審判員　許　京

　　二○一二年十二月十三日

　　書記員　強(qiáng)　穎

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