一、改善性住房需求要同時具備這兩個條件 上海房地產律師咨詢

　　其一，現有一套房的人均面積要小于當地平均水平（當前全國城鎮地區人均約34平米）。

　　其二，所購第二套房是普通自住房。

　　二、什么是普通自住房

　　普通自住房應同時滿足以下條件：

　　1、 區容積率在1.0以上

　　2、 單套建筑面積在120平方米以下

　　3、 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　4、 各省市根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

　　近幾年，各地關于普通住房的標準略有不同，且經過二三次調整，主要調整的是價格水平(根據房價變化)，而1.0以下的容積率和144平米(按120平米上浮20%)以內的標準，基本都在執行。

　　三、如何購買改善住房

　　 對于購房者來說，無論是購買改善房還是剛需房，在買房之前需要了解清楚其手續流程，首先需要看房選房。

　　1、看房前準備：

　　看房前，可以先制定一個資金計劃，明確自己手中可供調配的首付資金。首付資金好有一個具體的范圍，在這個范圍內選擇適合的房源。

　　2、實地看房：

　　去售樓處看樓盤，需要看項目沙盤、戶型沙盤、區域沙盤。了解整個樓盤的具體情況，需要向置業顧問詢問周邊的配套及規劃建設，以及房子的單價、優惠活動等。

　　3、認購：

　　選好房，如果要認購了，購房者需要提前準備好做購房資質審核的材料，在簽訂認購書后將材料交給開發商工作人員。

　　4、網簽、簽合同、付首付：

　　提交購房資質審核后，一般10個工作日就會出具審核結果。審核通過后，開發商通知購房者前來簽訂購房合同。簽訂購房合同時，要注意看合同中有無空白條款，補充協議中的權利義務是不是對等、違約責任和賠償有沒有寫清楚，交房日期和交房標準是否清晰等等。

　　5、貸款：

　　如果有銀行的工作人員駐扎在售樓處，購房者可將準備好的材料交給銀行。

　　6、驗房收房：

　　前面幾步搞定后，購房者需要等開發商通知收房。購房者需要注意收房時間，驗房時要仔細核驗房屋的每個細節，查看“三證兩書一表”。

　　7、交稅：

　　收房后，全款購房者可以拿著購房、實測面積補差款(購買期房并有面積差的，會有此)，到地稅局辦理交稅業務。

　　8、辦理房本：

　　貸款買房，一般是開發商請第三方代司進行代辦，購房者只需將材料及費用交給代辦者，等著拿房本就好。

　　四、購買改善房的注意事項

　　1、明確需求，按需選房。二次或多次置業原因有很多，比如想給孩子換一個離學校比較近的房子，所以準備購買改善型住房時，首先要考慮的就是自己的需求，根據自己的實際情況來選擇。

　　2、區域的選擇很重要。對于改善型購房者來說，對區域的選擇已經不像購買第一套房子那樣受到諸多因素的影響，那在選擇區域時，第一要看的一定是配套，配套好壞直接決定了未來生活是否方便。其次是生活環境，周邊是否有公園、水系等，是否遠離菜市場、工地等嘈雜的環境等。在選擇區域時，要全面的衡量區域價值與自己所選樓盤是否匹配，在未來區域升值空間如何等。

　　3、配套一步到位。一般來說購買改善型住房的人都是為了更加舒適的生活環境，為了以后不再換房子，所以交通配套、商業配套、醫療配套缺一不可，樓盤周邊是否有豐富的公交線路直通工作地、商圈、學校、醫院等處，日常生活采買和購物是否有大型商場和社區底商滿足需求。上海房地產律師咨詢

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