上海土地動(dòng)遷律師整理法律對(duì)土地閑置費(fèi)的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　《閑置土地處置辦法》(國(guó)土資源部令第53號(hào))規(guī)定：“土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。”這一規(guī)定秉承了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的精神，因?yàn)橥恋亻e置費(fèi)不是形成開發(fā)產(chǎn)品的必要支出，企業(yè)不能因?yàn)槔U納了土地閑置費(fèi)，該部分的商品房就應(yīng)當(dāng)比相同的其他商品房售價(jià)更高，因此土地閑置費(fèi)預(yù)期不能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的流入，是企業(yè)的“沉沒成本”，即土地閑置費(fèi)不符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》有關(guān)“資產(chǎn)”的定義與確認(rèn)條件，所以不能在資產(chǎn)負(fù)債表上確認(rèn)為資產(chǎn)，即不能計(jì)入開發(fā)成本。該費(fèi)用一般是由于企業(yè)管理上的原因?qū)е麻_發(fā)經(jīng)營(yíng)安排不當(dāng)造成的，因此屬于企業(yè)的管理成本，計(jì)入當(dāng)期“管理費(fèi)用”;如果由于其他客觀且偶然的原因?qū)е碌模部梢杂?jì)入當(dāng)期“營(yíng)業(yè)外支出”，但不管何種情況，會(huì)計(jì)處理都把土地閑置費(fèi)計(jì)入了企業(yè)“當(dāng)期損益”。

　　稅法規(guī)定：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))規(guī)定：“土地閑置費(fèi)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出在稅前扣除。”

　　土地閑置費(fèi)會(huì)計(jì)處理時(shí)應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，但稅法與會(huì)計(jì)處理存在明顯差異，在稅前扣除時(shí)該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)歸集計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品“計(jì)稅”成本，并隨著開發(fā)產(chǎn)品成本的逐步結(jié)轉(zhuǎn)扣除，稅會(huì)差異應(yīng)在企業(yè)所得稅年度申報(bào)時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

　　納稅人應(yīng)當(dāng)注意：企業(yè)日常的會(huì)計(jì)核算還得按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的原則處理，當(dāng)需要申報(bào)納稅時(shí)，如果對(duì)當(dāng)期損益具有影響的事項(xiàng)稅法規(guī)定與會(huì)計(jì)處理不一致，就應(yīng)當(dāng)按照稅法的規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整，不能因?yàn)槎惙ㄓ胁煌囊?guī)定，就按照稅法的規(guī)定去進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，那樣也是違法的。

　　企業(yè)稅前扣除應(yīng)遵循合法性原則.《閑置土地處置辦法》(國(guó)土資源部令第53號(hào))規(guī)定?"土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本"?該部門規(guī)章自2012年7月1日起執(zhí)行.

　　因此2012年7月1日起企業(yè)繳納的土地閑置費(fèi)不得在稅前扣除。

　　上海征地拆遷律師講土地閑置費(fèi)的案例

　　某市A公司于2012年通過(guò)掛牌出讓方式，取得一塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，雙方簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定開工時(shí)間為2013年7月16日，竣工時(shí)間為2016年7月15日。A公司于2013年因資金鏈出現(xiàn)斷裂，借款到期無(wú)法清償而被起訴法院查封，該地塊至今沒有開發(fā)利用。2016年，國(guó)土資源主管部門在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)該土地疑似閑置，于是啟動(dòng)了閑置土地調(diào)查認(rèn)定程序。但是，A公司答復(fù)該地塊之前被法院查封，現(xiàn)在已經(jīng)解封，正準(zhǔn)備抓緊動(dòng)工開發(fā)建設(shè)。

　　問(wèn) 題

　　由于該地塊已經(jīng)閑置滿兩年，國(guó)土資源主管部門對(duì)其是否必須作出收回決定？

　　解 析

　　《閑置土地處置辦法》第十四條第二款規(guī)定：“未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。”《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。”

　　由此可以看出，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的是可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，并規(guī)定必須強(qiáng)制收回。而且《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》規(guī)范文本中第三十二條約定“受讓人造成土地閑置，閑置滿一年不滿兩年的，應(yīng)依法繳納土地閑置費(fèi)；土地閑置滿兩年且未開工建設(shè)的，出讓人有權(quán)無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”。從約定中可以看出，出讓人有權(quán)無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的前提應(yīng)該是同時(shí)滿足土地閑置滿兩年和未開工建設(shè)，也就是說(shuō)雖然土地閑置滿兩年，但是使用權(quán)人繼續(xù)開發(fā)建設(shè)了，出讓人不應(yīng)該再作出無(wú)償收回的決定。

　　綜上所述，根據(jù)《閑置土地處置辦法》第三條規(guī)定的閑置土地處置應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，遵循依法依規(guī)、促進(jìn)利用、保障權(quán)益、信息公開的原則，不管是司法查封期間形成的閑置土地，還是其他情形形成的閑置土地，如果土地閑置已滿兩年，使用權(quán)人愿意繼續(xù)開發(fā)利用，且符合當(dāng)時(shí)的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，政府部門不應(yīng)該再作出無(wú)償收回的決定，應(yīng)當(dāng)允許其按照規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)后繼續(xù)使用土地。

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