審理法院：　上海市第二中級人民法院

　　案　　號(hào)：　（2017）滬02民終5873號(hào)

　　案　　由：　土地租賃合同糾紛

　　裁判日期：　2017年09月12日

　　上海市第二中級人民法院

　　民事判決書

　　（2017）滬02民終5873號(hào)

　　上訴人（原審被告、反訴原告）：中國石油天然氣股份有限公司，住所地北京市。

　　法定代表人：王宜林，董事長。

　　委托訴訟代理人：孔祥橋。

　　委托訴訟代理人：周荊，上海市金茂律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審被告、反訴原告）：中國石油天然氣股份有限公司上海銷售分公司，住所地中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。

　　法定代表人：楊昌陶，總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：李海龍、周荊，上海市金茂律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）：上海市楊浦區(qū)教育資產(chǎn)管理中心，住所地上海市楊浦區(qū)。

　　法定代表人：陳芳，主任。

　　委托訴訟代理人：吳益民、盧健，上海市華榮律師事務(wù)所律師。

　　上訴人中國石油天然氣股份有限公司（以下簡稱“中石油公司”）、中國石油天然氣股份有限公司上海銷售分公司（以下簡稱“中石油上海公司”）因與被上訴人上海市楊浦區(qū)教育資產(chǎn)管理中心（以下簡稱“楊浦教育資產(chǎn)中心”）土地租賃合同糾紛一案，不服上海市楊浦區(qū)人民法院（2016）滬0110民初9070號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月13日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　中石油公司、中石油上海公司上訴請求：撤銷一審法院判決，將本案發(fā)回重審，或依法改判支持中石油公司、中石油上海公司的反訴請求。事實(shí)與理由：一、一審法院判決認(rèn)定中石油公司、中石油上海公司要求繼續(xù)租賃無合同依據(jù)，與事實(shí)不符。涉案加油站是主管部門批準(zhǔn)遷建的，加油站的建筑物是永久建筑，楊浦教育資產(chǎn)中心應(yīng)當(dāng)按約續(xù)租。土地的使用權(quán)人包頭中學(xué)經(jīng)區(qū)教育局批準(zhǔn)與上海萬里加油站（以下簡稱“萬里加油站”）等于2000年簽訂《合作協(xié)議》，由包頭中學(xué)提供土地，萬里加油站出資，經(jīng)市、區(qū)兩級成品油行業(yè)主管部門批準(zhǔn)從普陀區(qū)遷建到現(xiàn)址，以市光加油站名義經(jīng)營，對加油站占用范圍內(nèi)土地的使用，采取續(xù)簽《合作協(xié)議》、《土地租賃協(xié)議》的方式進(jìn)行。土地是教育用地，市光加油站的建設(shè)，包頭中學(xué)應(yīng)承擔(dān)改變土地規(guī)劃用途和建設(shè)報(bào)批的義務(wù)，否則《土地租賃協(xié)議》應(yīng)為無效。《土地租賃協(xié)議》約定，中石油公司、中石油上海公司仍需繼續(xù)承租的，在同等條件下，中石油公司、中石油上海公司有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，故是否續(xù)租，是根據(jù)中石油公司、中石油上海公司的意愿及需要而定的。二、加油站是中石油公司、中石油上海公司合法取得的財(cái)產(chǎn)，中石油公司、中石油上海公司對加油站的建筑物及附屬設(shè)施擁有所有權(quán)。即使無法續(xù)租，楊浦教育資產(chǎn)中心亦應(yīng)賠償中石油公司、中石油上海公司財(cái)產(chǎn)損失。一審法院判決中石油公司、中石油上海公司對涉案土地恢復(fù)原狀缺乏依據(jù)。市光加油站的資產(chǎn)并入中石油公司、中石油上海公司名下，中石油公司、中石油上海公司并對加油站進(jìn)行多次改建，形成現(xiàn)有的資產(chǎn)規(guī)模。中石油公司、中石油上海公司與包頭中學(xué)對加油站資產(chǎn)的歸屬有明確約定，《合作協(xié)議》明確在合作期滿后若中石油公司、中石油上海公司不再經(jīng)營加油站，則加油站全部土地及設(shè)施歸包頭中學(xué)所有。《土地租賃協(xié)議》約定，發(fā)生拆遷時(shí)，政府支付的補(bǔ)償?shù)厣腺Y產(chǎn)由中石油公司、中石油上海公司享有。上述約定，均沒有賦予中石油公司、中石油上海公司恢復(fù)原狀的義務(wù)。三、楊浦教育資產(chǎn)中心拒絕續(xù)租構(gòu)成違約，導(dǎo)致加油站不能正常經(jīng)營期間，不應(yīng)收取所謂的土地使用費(fèi)用，并應(yīng)賠償中石油公司、中石油上海公司由此造成的經(jīng)營損失。因楊浦教育資產(chǎn)中心拒絕續(xù)租，導(dǎo)致加油站于2015年12月23日暫停營業(yè)至今。一審法院判決中石油公司、中石油上海公司支付自2015年12月24日起的土地使用費(fèi)用，缺乏依據(jù)。同時(shí)，中石油公司、中石油上海公司因無法經(jīng)營遭受巨額經(jīng)營損失和員工安置等其他損失，楊浦教育資產(chǎn)中心應(yīng)予以賠償。四、一審法院違反法定程序，導(dǎo)致事實(shí)不清，且遺漏應(yīng)當(dāng)參加訴訟的當(dāng)事人。即使不能續(xù)租，一審法院亦應(yīng)對加油站的建筑物及附屬設(shè)施的歸屬作出判決，中石油公司、中石油上海公司有權(quán)就財(cái)產(chǎn)損失獲得賠償或補(bǔ)償。一審中，中石油公司、中石油上海公司要求對加油站的建筑物及其附屬物的殘值和停業(yè)損失進(jìn)行審計(jì)評估，但未獲準(zhǔn)許。涉案土地的使用人是包頭中學(xué)，包頭中學(xué)應(yīng)參與訴訟，但一審法院未通知其參加，違反了法定程序。

　　楊浦教育資產(chǎn)中心辯稱，不同意中石油公司、中石油上海公司的上訴請求，要求駁回其上訴，維持一審法院的判決。即使如中石油公司、中石油上海公司主張的合同無效，對無效也應(yīng)各自承擔(dān)責(zé)任，中石油公司、中石油上海公司主張賠償沒有依據(jù)。楊浦教育資產(chǎn)中心認(rèn)為《土地租賃協(xié)議》合法有效，且已按合同約定期間履行完畢。鑒于上海市教委發(fā)文強(qiáng)調(diào)教育資產(chǎn)只能用作教育用途，故無法與中石油公司、中石油上海公司續(xù)租。本案加油站的建設(shè)存在歷史背景，是合法的。區(qū)教育局、楊浦教育資產(chǎn)中心及學(xué)校多次發(fā)函告知不再續(xù)租。加油站的建筑物、固定設(shè)施，楊浦教育資產(chǎn)中心一審時(shí)要求恢復(fù)原狀，如中石油公司、中石油上海公司不愿意恢復(fù)原狀，楊浦教育資產(chǎn)中心可以做出諒解。

　　楊浦教育資產(chǎn)中心向一審法院起訴，請求判令：1、中石油上海公司遷出上海市楊浦區(qū)市光路XXX號(hào)；2、中石油公司、中石油上海公司共同支付自2015年1月7日起至實(shí)際搬出日止的土地使用費(fèi)用（按每日租金1,369.86元計(jì)算）；3、中石油公司、中石油上海公司共同將上海市楊浦區(qū)市光路XXX號(hào)場地恢復(fù)原狀。

　　中石油公司、中石油上海公司提起反訴，請求判令：1、楊浦教育資產(chǎn)中心依據(jù)原租賃協(xié)議與中石油公司、中石油上海公司續(xù)簽土地租賃協(xié)議；2、如不能續(xù)租，則楊浦教育資產(chǎn)中心賠償中石油公司、中石油上海公司加油站建筑物、設(shè)施等固定資產(chǎn)損失6,300,061.50元、員工經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金132,489.42元；3、楊浦教育資產(chǎn)中心賠償中石油公司、中石油上海公司停業(yè)損失4,407,919.74元。

　　一審法院認(rèn)為：楊浦教育資產(chǎn)中心與中石油上海公司簽訂的土地租賃合同已經(jīng)到期，中石油上海公司應(yīng)當(dāng)將租賃土地返還給楊浦教育資產(chǎn)中心、恢復(fù)原狀。中石油上海公司自2015年12月23日起暫停營業(yè)，故對之前的土地使用費(fèi)參照原租賃合同，之后的土地使用費(fèi)酌情確定。中石油公司、中石油上海公司的反訴訴請，既無合同依據(jù)，也無法律規(guī)定，難以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：一、中石油公司、中石油上海公司應(yīng)于判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)遷出上海市楊浦區(qū)市光路XXX號(hào)；二、中石油公司、中石油上海公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)共同向楊浦教育資產(chǎn)中心支付自2015年1月7日起至實(shí)際搬出日止的土地使用費(fèi)用（2015年12月23日之前按每日租金1,369.86元計(jì)算，2015年12月24日起按每日租金300元計(jì)算）；三、中石油公司、中石油上海公司應(yīng)于判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)將上海市楊浦區(qū)市光路XXX號(hào)場地恢復(fù)原狀；四、駁回中石油公司、中石油上海公司全部反訴訴請。

　　二審中，雙方當(dāng)事人均未提供新的證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院審理中，中石油公司、中石油上海公司稱，一審法院對加油站的來源情況沒有查明。加油站是2000年由三方合作建設(shè)的，當(dāng)時(shí)楊浦區(qū)教育局是蓋章同意的。中石油公司、中石油上海公司是通過產(chǎn)權(quán)收購的方式取得加油站的經(jīng)營權(quán)，在收購后對加油站進(jìn)行了添附和增值。2010年簽訂租賃協(xié)議時(shí)，約定只要中石油公司、中石油上海公司繼續(xù)經(jīng)營，可無限續(xù)簽。楊浦教育資產(chǎn)中心稱，《合作協(xié)議》、《土地租賃協(xié)議》都是有期限的，明確寫明如需續(xù)租，要簽訂新的協(xié)議。

　　本院認(rèn)為，無論中石油公司、中石油上海公司以何種方式取得市光加油站的權(quán)益，本案系基于中石油上海公司與楊浦教育資產(chǎn)中心簽訂的《土地租賃協(xié)議》而引起的租賃合同糾紛。上述租賃協(xié)議約定的租賃期限已經(jīng)屆滿。《土地租賃協(xié)議》約定“租賃期滿，乙方仍需繼續(xù)承租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)或優(yōu)先購買權(quán)”，因期限屆滿前，楊浦教育資產(chǎn)中心作為出租人已經(jīng)通知中石油上海公司“退租還教”不再續(xù)租，故并不存在同等條件下的續(xù)租問題，中石油公司、中石油上海公司主張要求續(xù)租，缺乏依據(jù)。就中石油公司、中石油上海公司主張要求楊浦教育資產(chǎn)中心賠償，鑒于在中石油上海公司與楊浦教育資產(chǎn)中心簽訂的《土地租賃協(xié)議》中，并沒有約定在租賃期間屆滿后，對于中石油公司、中石油上海公司因加油站經(jīng)營所需進(jìn)行的投入需由出租人進(jìn)行補(bǔ)償或賠償，而根據(jù)法律規(guī)定，承租人在租賃期限屆滿后，有恢復(fù)原狀，返還租賃物的義務(wù)，故一審法院判決恢復(fù)原狀，將租賃物返還給楊浦教育資產(chǎn)中心，并無不當(dāng)。中石油公司、中石油上海公司要求楊浦教育資產(chǎn)中心賠償損失，依據(jù)不足，難以支持。就房屋使用費(fèi)，雖然中石油上海公司雖在2015年12月暫停使用加油站，但因租賃場地未予返還，客觀上造成空置損失，故一審法院酌情確定相應(yīng)的使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亦無不當(dāng)。綜上所述，一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，可予維持。對中石油公司、中石油上海公司的上訴請求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)41,123元，由上訴人中國石油天然氣有限公司、中國石油天然氣有限公司上海銷售分公司共同負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　法官助理　張　煜

　　審判長　盧薇薇

　　審判員　鄔海蓉

　　審判員　王曉梅

　　二〇一七年九月十二日

　　書記員　張　煜

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