上海房產律師引用經典二手房買賣糾紛案例，講解二手房買賣過程中常見的“坑”，房產買賣是家庭的大事，買的好皆大歡喜，買不好晦氣三年。以下列舉二手房買賣“十大坑”，助大家跳過坑買到心儀好房。
一、房屋情況未約定，惡意交房吃官司
案情簡介：張小姐購買了一套二手房，誰知收房時卻發門窗均不翼而飛。在與賣主聯系后得知門窗是賣主拿走的，賣主稱按約定他只將房屋交付給張小姐即可。張小姐將賣主告上法院，法院經審理認為賣主的做法違背誠實信用原則，屬于對合同的惡意履行，判決其賠償損失。
上海房產律師提醒：在二手房中介買賣合同中，對于房屋的格局、裝修以及與房屋配套使用的附屬設施等情況應約定清楚，以免在合同履行過程中發生糾紛。
二、戶籍政策要了解，否則買房難落戶
案情簡介：外地來京的王先生經過努力小有積蓄，準備購房后將全家戶口從外地遷入北京。為此，王先生在合同中約定，賣主在簽約后立即辦理戶口遷移手續，后賣主將自家戶口從該房中遷出，然而當王先生到戶籍管理部門準備辦理落戶手續時卻被告知，一年前賣主一家已辦理了外地來京的落戶手續，按規定現在不得再辦理落戶手續，王先生極其惱怒，遂要求賣主賠償其損失，并將賣主告上了法院。近日，法院判決賣主承擔違約責任，但王先生落戶北京的愿望一時仍難以實現。
上海房產律師提醒：根據有關規定，在我市購買二手房落戶的條件包括每套房屋五年內只能享受一次購房落戶政策、買主應在原戶主戶口遷出后方可辦理落戶手續等。否則，就難以辦妥戶口遷入手續。
三、房內命案被隱瞞，購買兇宅惹爭端
案情簡介：吳女士購買了套二手房，誰知入住不久后即得知該幢房屋內曾經發生過命案。吳女士遂與賣主交涉要求解除雙方的買賣合同，遭賣主拒絕后吳女士將其告上了法院，經法院調解，賣主支付給吳女士五萬元的補償款。
上海房產律師提醒：按照我國的民俗，所售房屋內發生命案一事將足以影響購房人是否購買該房屋，然即使賣主在出售時刻意隱瞞事實并將房屋售出，買主一旦知道此事，仍會與賣主產生爭議，同時賣主的行為也涉嫌欺詐，可能導致其與買主簽訂的合同無效。
四、為避稅費不過戶，政策有變起沖突
案情簡介：李女士與王先生簽訂了二手房買賣合同，雙方約定兩年后再辦理過戶手續。誰知不久后國家有關政策發生變化，若兩年后過戶，李女士作為賣主是得不償失，李女士遂要求王先生立即辦理過戶，不料王先生因李女士未答應其降價的要求而堅持兩年后再過戶，為此二人發生了沖突并鬧到法院，最終雙方達成了調解協議，辦理了產權過戶手續。
上海房產律師提醒：在二手房買賣中，對于有關稅費的交納，國家及地方有關政策法規通常已作規定，但買賣雙方往往還會對此作特別約定以試圖規避稅費。然一旦有關政策發生變化，這些約定不僅無法起到規避稅費的作用，還會成為買賣雙方爭議的導火索。
五、“霸王條款”不合法，中介起訴被駁回
案情簡介：楊小姐與某中介公司簽訂了一份協議，約定由中介公司作為居間人將一套房屋介紹給楊小姐。協議還約定，若買賣合同未能簽訂，楊小姐應向中介公司支付違約金，此后由于種種原因買賣合同并沒有簽成，中介公司遂訴至法院要求楊小姐按約定支付違約金，但法院最終駁回了中介公司的訴訟請求。
上海房產律師提醒：根據我國《合同法》規定，居間人未促成合同成立的，僅可要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。因此中介公司向楊小姐主張違約金的請求沒有法律依據。
六、買房誤信黑中介，房財兩空無人賠
案情簡介：徐先生在一所“房屋信息咨詢中心”王主任的介紹下與一賣主簽訂了二手房買賣合同，按約定徐先生支付了首付款。誰知不久后王主任即不知去向，而賣主同時也消失的無影無蹤，徐先生發覺他已上當受騙，無奈之下只得報警。
上海房產律師提醒：目前二手房中介市場良莠不齊，很多所謂的“中介公司”其實并沒有相應的資質，而是僅僅掛著“信息咨詢中心”的牌子以號稱介紹低價房源吸引客戶，但實際上其并沒有什么房源，也無法履行與購房者簽訂的合同，與其簽約的結果通常就是上當受騙，因此在選擇二手房中介時最好還是選擇那些正規的中介公司。
七、房屋權利有瑕疵，買房愿望險落空
案情簡介：武先生購買了一套房屋，然而入住后不久，賣主妻子就要求解除賣主與武先生簽訂的合同，理由是該房系其夫妻共同財產，她對賣房一無所知，因此賣主與武先生簽訂的合同無效。后法院審理查明，賣主妻子理應明知賣主將房屋出售一事，最終法院駁回了賣主妻子的訴訟請求。
上海房產律師提醒：根據我國《婚姻法》規定，夫妻一方未經另一方同意，不得擅自處分夫妻共同財產。因此在購買二手房時，購房人應注意賣主是否已婚，該房屋是否屬于夫妻共同財產。
八、沒有通知租賃人，出售房屋起波折
案情簡介：張先生有套房屋一直出租，最近打算將其出售。經介紹張先生找到了一位買主，雙方簽訂了合同，張先生遂通知承租人租賃期滿后不再續約，誰知承租人表示他也有意購買該房，而張先生未通知他就和第三人簽約無效，聲稱要向法院起訴。最終經律師斡旋，張先生與承租人達成了調解協議，張先生返還其三個月的租金，承租人放棄優先購買權。
上海房產律師提醒：根據我國《合同法》規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，因此若有意出售的房屋先前已經出租，則應在出售前通知承租人，以免橫生波折。
九、合同約定不明確，買方毀約引糾紛
案情簡介：楊女士與劉先生簽訂了一份二手房買賣合同，將自己的一套房屋賣給劉先生，雙方約定楊女士辦理銀行解押手續時劉先生支付首付款。不料在簽約后劉先生通知楊女士想解除合同，楊女士遂沒收了劉先生支付的定金。然不久后她收到了劉先生的律師函，函中稱劉先生已準備好首付款，但楊女士卻沒有去銀行辦理解押手續，因此是楊女士違約要求楊女士返還定金，而后劉先生向法院起訴，現法院一審判決駁回劉先生的訴訟請求。
上海房產律師提醒：在二手房買賣中常會涉及買賣雙方各自所要履行的義務，諸如買方支付首付款，賣方辦理銀行解押手續，買方付清房款，賣方辦理產權過戶手續等，在合同中應明確各自義務履行的先后順序，以便出現糾紛時確定責任。
十、買賣未通知物業，出現問題難維修
案情簡介：吳先生購買了一套二手商品房，誰知入住后發現屋頂漏水，吳先生與物業聯系要求維修，結果被告知在原房主未到場的情況下物業不愿進行維修，吳先生與原房主聯系，卻得知其已出國。吳先生只得聘請律師與物業公司進行交涉后方就維修問題達成一致。
上海房產律師提醒：若購買的二手房原系商品房，在合同中應約定賣主須將有關房產轉移情況告知開發商及小區物業，以便房屋出現問題時聯系維修。
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