上海房產(chǎn)律師：買賣不破租賃的例外有哪些
摘要：“買賣不破租賃”是指租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響原租賃合同的效力。不過，有例外，詳情請(qǐng)看下文。
買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
比如《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。《民通意見》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。
買賣不破租賃原則的適用須具備三個(gè)條件：其一，原房屋租賃合同仍然有效;其二，租賃物已交付于承租人;其三，出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人。特別是租賃物必須以交付承租人使用，作為租賃產(chǎn)生物權(quán)性質(zhì)之法律后果的公示形式，只有如此，承租人才能據(jù)此對(duì)抗租賃物新的所有人，行使其合同權(quán)利。
買賣不破租賃的例外情形：
①當(dāng)事人另有約定除外：“買賣不破租賃”受當(dāng)事人另有約定限制;
②事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，“買賣不破租賃”受限制;
③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“買賣不破租賃”受限制。
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